Ипотечный кризис в США – будущее российской ипотеки?

Напомним, западные информагентства и аналитики инвестбанков все больше высказывают тревогу по поводу неожиданно возникшей проблемы массовых невозвратов ипотечных кредитов в США. Масла в огонь подбавило сообщение о возможном банкротстве американской ипотечной компании American Home Mortgage Investment Corp., третей по счету, которая сообщила о том, что она не может больше предоставлять кредиты на покупку жилья. Для Нового Света это действительно опасная тенденция – ведь традиции ипотеки в США уходят корнями в середину 30-ых годов прошлого века, и сегодня объем ипотечных кредитов, полученных американцами, равен примерно $2 трлн, что составляет существенную долю из всех выданных потребительских кредитов.

Ипотечный кризис в США возник из-за того, что большинство заемщиков не справилось с выплатой кредита. Почему это произошло? И грозит ли это российской ипотечной системе, которая создана по американской модели?

Об этом NewsInfo.ru рассказал Аналитик ИБ ТРАСТ Павел Пикулев. По его словам, у нынешнего кризиса есть две составляющие: циклическая, которая периодически повторяется, и нециклическая, то есть характерная именно для сегодняшнего дня.

Говоря о циклических причинах, Пикулев напомнил, что Федеральная резервная система США в течение двух лет повышала свою учетную ставку, от которой напрямую зависят проценты по вкладам и кредитам.

Из-за этого, где-то к концу прошлого - началу этого года ставки по ипотеке и процентные ставки на рынке по долговым облигациям очень сильно выросли. Это значит, что подорожали ипотечные кредиты и, соответственно, число людей, которые могли их себе позволить, снизилось, и упал спрос на жилье.

Падение спроса на жилье, в свою очередь, привело к снижению цен на жилье по всему рынку, который продолжается до сих пор. Ситуация напоминает складывающийся карточный домик: «Спрос падает, растет число непроданных домов, цены падают, люди видят, что цены падают, и не хотят покупать дома сейчас, откладывают на потом, спрос еще больше падает», - говорит аналитик.

В свою очередь, падение цен на недвижимость сказывается не только непосредственно на самом рынке недвижимости, но и затрагивает более широкие аспекты американской экономики. «В частности, в США распространено такое понятие, как home credit, рассказывает Пикулев. То есть человек имеет дом, купленный в кредит, например, за $100 тысяч. А цены на дома выросли, и, к примеру, дом стоит уже $150 тыс. долларов. Человек берет новый кредит на $150 тыс., закрывает старый кредит, и на разницу в $50 тыс. он имеет средства на какие-то дополнительные расходы».

Именно поэтому рост цен на недвижимость очень сильно увеличил потребительские расходы в США и стимулировал экономику. Соответственно, снижение цен на недвижимость ведет к обратному эффекту – «ведь люди взяли кредиты по сотне тысяч долларов под дома, которые сейчас стоят гораздо дешевле», говорит Пикулев. Поэтому сейчас эти люди несут убытки и расплачиваться по этим кредитам им гораздо тяжелее, чем раньше.

Получается, что серьезное падение цен на недвижимость бьет по структуре доходов и расходов американских потребителей, которые непосредственно покупают и продают дома.

Но «это циклическая составляющая, и тут ничего необычного нет», - подчеркнул аналитик.

Вторая составляющая кризиса более тревожна. Последние года три рынок ипотечных кредитов США очень сильно развился. Если раньше преимущественно заемщикам предлагались стандартные ссуды на 20-30 лет, с фиксированной ставкой и с достаточно жесткими требованиями к заемщикам, то в последние годы (начиная где-то с 2003-2004 гг.) ставки на рынке были очень низкие – в связи с низкой учетной ставкой Федеральной резервной системы США.

И чтобы как-то компенсировать снижение ставок на рынке и увеличить свою доходность, американские кредитные организации вынуждены были:• снижать требования к наемщикам, то есть наращивать кредитный портфель за счет более высокой рискованности заемщиков, которые берут кредит по более высоким ставкам; • делать условия ипотечных кредитов гораздо более изощренными.

По словам Пикулева, американские ипотечные компании разработали множество всяких разновидностей ссуд с плавающей процентной ставкой либо привязанной к какому-то индикатору, либо на 2-3 года назначалась фиксированная ставка, которая потом переходила в плавающую.

Потом появились такие кредиты, как Джамбо и Альтей. Джамбо – это очень большие кредиты, Альтей – это ссуды хорошего кредитного качества, но с нестандартными условиями. Кроме того, сейчас часто говорится о таком виде ипотечного кредита, как ссуды, выданные низкокачественным заемщикам – их называют Subprime. Собственно говоря, с них и началась лавина неплатежей.

Все эти продукты были нацелены на одно – на вручение ипотечного кредита тем заемщикам, которые при другом раскладе такой кредит не получили бы. Соответственно, качество этих кредитов ниже, чем в среднем по рынку.

Таких кредитов в 2002 – 2004 гг. собралось много. «И с ухудшением конъюнктуры наличие большого числа низкокачественных заемщиков привело к более жесткому ухудшению ситуации, чем бывало ранее», - говорит Пикулев, подчеркивая, что виной тому стали более продвинутые продукты и менее качественные заемщики.

На практике дело выглядело так: 3-4 года назад было выдано много гибридных ссуд на условиях фиксированной ставки в первые два года и плавающей – в дальнейшем. Тогда ставки были в районе 4% с небольшим. Массовый пересчет ставки по этим кредитам начался с этого лета. Ставки выросли в среднем в 1,5-2 раза.

В итоге получилось, что по значительному числу ипотечных кредитов сумма среднемесячных платежей вырастает на 40-50%. «И пик по перерасчету приходится на октябрь этого года», - говорит Пикулев. По его данным, только за октябрь произойдет скачок ежемесячных платежей по кредитам на сумму $50 млрд.

То есть сейчас США даже не на пике кризиса, а всего лишь на пути к нему.

И опять в дело вступает «эффект лавины»: «Естественно, такой перерасчет платежей по ипотеке при общей достаточно неуверенной конъюнктуре с точки зрения потребительских расходов и при замедлении экономического роста приводит к тому, что происходит все больше дефолтов по ипотечным кредитам», - говорит аналитик.

Однако Павел Пикулев не теряет оптимизма – по его мнению, крупномасштабный кризис, способный опрокинуть экономику, Соединенным Штатам не грозит.

Он отметил, что доля низкокачественных ипотечных кредитов в общем объеме выданных ипотечных кредитов и в общем объеме выпущенных ипотечных бумаг, сравнительно невелика. Кредиты типа Subprime (высокорискованные ипотечные кредиты с гибкими условиями) составляют «не более 10% от всех выданных ипотечных кредитов», сказал аналитик.

России же в ближайшее время такие проблемы не грозят. По мнению Пикулева, в нашей стране сохраняются все еще очень жесткие требования к заемщикам. Кроме того, отношение суммы займа к стоимости заложенной недвижимости сохраняется российскими банками на уровне 50-60%, то есть обеспечивается очень сильное покрытие.

Во многом устойчивость российского ипотечного рынка от возможных кризисов обусловлена «жадностью» отечественных банкиров. «Их маржа все еще достаточно велика, и может поглотить достаточно серьезные убытки», - отметил Пикулев. Он также добавил, что в России рынок еще только в самом начале пути. Если в США объем выданных ипотечных кредитов превышает объем ВВП, то у нас это исчисляется единицами процентов.