Кто купит квартиры в новом году?

Цены на жилье начали стремительный взлет с самого начала года. Максимальный рост цен наблюдался весной 2006 года. В апреле он составил приблизительно 10—13%, что при стабильном рынке было бы нормальным годовым показателем. За 10 месяцев уходящего года, по данным аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", рост цен составил от 79 до 122% в зависимости от конкретного сегмента и предложения.

Аналитики называют множество причин такой неадекватной ситуации на рынке. Одним из наиболее часто звучащих объяснений служило вступление в силу 214-го закона, который ужесточил требования к строителям: собирать деньги с покупателей на нулевом этапе строительства, то есть раньше оформления солидного пакета документов, стало практически невозможным, отчего многие стройки застопорились.

Из-за этого, по словам участников строительного рынка, количество предложений значительно снизилось, вызвав ажиотаж и повышение цен. При этом не последнюю роль сыграло и повышение платежеспособного спроса населения, что в условиях недостатка предложений якобы и создало на рынке дефицит. Таким образом, 214-й закон, нещадно распекаемый строителями, в конечном счете, принес им сверхприбыли.

Участники строительного рынка и не скрывают, что повышение цен их порадовало. "Конечно, это весьма позитивно сказалось на экономических показателях компаний и позволило вкладываться в развитие, например, в закупку строительной техники", — отмечает первый заместитель гендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский.

Однако рост цен вызвал и шквал обвинений в адрес девелоперов и строителей. В конце августа ситуацией на рынке недвижимости даже заинтересовалась Генпрокуратура, которая поручила ФАС проверить, не является ли причиной роста цен "картельный заговор" участников рынка.

Строители, в свою очередь, начали обвинять производителей стройматериалов, которые, видя рост рынка недвижимости, стали поднимать цены на свою продукцию. "Увеличение спроса на стройматериалы позволяет производителю неконтролируемо повышать цены на строительную продукцию", — отмечал осенью президент Ассоциации строителей России Николай Кошман.

Больше всего досталось компании "Евроцемент груп", монополисту по производству цемента в стране. Однако даже строители и девелоперы подтверждают, что доля стоимости стройматериалов в рыночной цене квартиры не очень велика. Не удалось ФАС также обнаружить ценового сговора между московскими девелоперами. Таким образом, единственным разумным объяснением роста цен осталось действие рыночного механизма, повлиять на который существенно не могут ни участники рынка, ни государство.

А что в наших условиях означает этот пресловутый рыночный механизм? Прежде всего, отмечают эксперты, это наличие огромного количества так называемых инвестиционных квартир. Другими словами, жилья, купленного для дальнейшей перепродажи. Пустующих квартир в городе очень много. В то время как число нуждающихся в улучшении жилищных условий и приобретении достойного жилья растет в геометрической прогрессии.

Налоговые ставки и рыночные цены на жилье так и не приблизились к ценам БТИ, хотя обещано это было чиновниками давно и всерьез. Квартира в средне-плохом состоянии примерно 50 кв. метров площади в районе старого центра по рыночной стоимости приближается к полумиллиону долларов. В то время как ее стоимость по оценке бюро технической инвентаризации составляет в среднем около 80-ти тысяч рублей (?!). Соответственно, налог на недвижимость с такой квартиры начисляется порядка 50 рублей в год. Ну и почему не иметь в собственности несколько (даже десятков) квартир состоятельным гражданам, когда за все-про все налогов-то платить тысячу рублей, а то и меньше.

А что касается квартплаты за жилье, которое не является единственным, то и здесь есть лазейки. Но даже если оплачивать услуги ЖКХ по повышенным ставкам в приобретенных впрок квартирах, то учитывая пятикратное подорожание квадратного метра за последние три года, при продаже все равно останешься в больших прибылях.

На данный момент цены на жилье так выросли, что на время исчерпали возможность дальнейшего подъема. Как отмечают аналитики компании "Новая площадь", "покупатели не готовы платить по новым ценам, а продавцы не готовы продавать по сниженным ценам, поскольку имеют положительный опыт возобновления роста цен после продолжительной стагнации в 2004 году". Налицо революционная ситуация. Этой зимой (хотя зимы как таковой нет и в помине) рынок "замерз", а будет ли весенняя "оттепель" цен, мы узнаем где-то ближе к лету. А пока точных прогнозов, так же, как и с погодой, никто дать не решается.

Единственное, что можно точно сказать, квартиры в новом году мы опять не купим, да и в следующем, скорее всего, тоже…

Подготовил Тимофей Шадрин