Квартирный вопрос - 8 августа 2006 г.

Общая потребность населения в жилье, по оценкам правительства, составляет около 1,57 млрд. кв. метров. Чтобы удовлетворить спрос, жилищный фонд надо увеличить почти на 50%, то есть рядом с каждыми двумя домами построить такой же новый.

При этом власть признает, что всего около 12% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств. В то же время рост цен на жилье на 20-30% с начала года наверняка уменьшил и этот показатель.

«Доступное жилье». Кому оно доступно, какое жилье доступно и где оно? Два года назад было победно заявлено о создании крупной транснациональной финансово-промышленной группы, призванной осуществлять решение жилищной проблемы в стране.

«Это первая в нашей стране ТФПГ, которая образована в целях реализации такой комплексной программы, как обеспечение граждан доступным жильем, заявлял президент ТФПГ Николай Карасев - Сложность его осуществления в том, что действующим в одиночку банкам, застройщикам, проектировщикам, подрядчикам, производителям строительных материалов трудно добиться значительных результатов, преодолеть неблагоприятные факторы. Основа ТФПГ - корпорация «Социальная инициатива». Ее инвестиционный портфель составляет более 10 миллиардов долларов, она инвестирует объекты в 176 городах России и ближнего зарубежья» и т.д.

Чего только не обещали: и потребительские кооперативы, и стройсберкассы. Одним словом, все замечательно. А жилья как не было так и не предвидится.

Мало того, сегодня по статистике каждая 15-я сделка на российском рынке недвижимости - мошенничество. Самый яркий пример – именно "Социальная инициатива" (та самая, о которой речь шла выше): разбирательство в отношении этой строительно-мошеннической пирамиды пока ничем не завершилось. Людей, вступивших в долевое строительство, обещали сделать счастливыми за минимальные деньги. Сейчас в десятках городов правоохранительные органы пытаются разобраться в ситуации, в которой оказались тысячи обманутых партнеров этой организации.

Формы мошенничества на рынке недвижимости многовариантны. В первом варианте огромное поле для осуществления различных махинаций дает именно долевое строительство. Здесь можно столкнуться как с банальным мошенничеством или жульничеством руководителей субподрядных организаций, так и с такими преступлениями, как захват строительных фирм с последующей перепродажей квартир. Частенько бывает, что площадки под застройку получают люди, вообще далекие от строительства.

Некоторые учредители так называемых Центров поддержки гражданских инициатив, к примеру, ООО «Авантос» в Москве (О.Б.Сайманов), занимающиеся, как они декларируют, предоставлением юридических услуг, распрекрасно распоряжаются и земельными участками под строительство, и приторговывают социальными квартирами.

Дело в том, что цепочка участников в долевом строительстве длинна и сложна. Это дает возможность мошенникам находить слабые "звенья". Самая распространенная до недавнего времени ситуация: одна из сторон квартиры продает, но деньги в срок перевести не успевает. Партнеры же, не получив средств, продают те же квартиры повторно. Получается элементарный арбитражный спор - невыполнение обязательств юридических лиц друг перед другом. А крайними остаются покупатели.

Следует заметить, что докопаться до истины и найти преступников крайне сложно. Удачливые предприниматели после ряда своих "коммерческих" операций имеют средства на адвокатов и в состоянии влиять на ход следствия. И даже обеспечить собственное безболезненное исчезновение.

Методики воровства со временем меняются, а вот опыт расследования квартирных мошеничеств у правоохранительных органов еще только накапливается, да и коррупция, как назло, не исчезает сама по себе.

Правда, бывает, что методы обмана дольщиков выявить (в силу их единичности) крайне сложно. Сейчас в Воронеже заведено уголовное дело в отношении помощника депутата Госдумы. Он подозревается в мошенничестве за содействие в предоставлении квартир в двух дотационных жилищно-строительных кооперативах. Предполагается, что обманным путем он завладел деньгами граждан в размере свыше 300 тысяч долларов США. Следователи утверждают, что если бы пострадавшие проявили элементарную осторожность и обратили внимание на то, что их дома уже полностью заселены, то ничего бы не случилось.

А как на глаз определить степень заселенности дома: не будешь же ходить по всем квартирам и звонить в дверь или смотреть на окна, не висят ли там занавески. Общеизвестно, что очень много уже проданных квартир пустуют помногу лет.

Из всего видно, что человеку, попавшемуся на обмане недобросовестных застройщиков, надеяться почти не на кого.

Даже получившее такую огласку дело "Социальной инициативы" спустя какое-то время может благополучно кануть в Лету. Причин тут может быть множество. И непрофессионализм следователей, и влияние определенных лиц, заинтересованных в прекращении уголовного дела. Они прекращаются со ссылкой на то, что, мол, здесь имеют место исключительно гражданско-правовые отношения, а это не в компетенции силовиков. А если все-таки факт мошенничества и присутствует, то дело могут приостановить до установления виновного лица. А если такое и найдется, то установить его вину будет проблематично.

Суть таких казусов несовершенство законодательства. И не толстые инвестиционные портфели решают вопрос приобретения гражданами жилья, а прецедентное право. Типичных ситуаций обмана граждан, желающих приобрести квартиру, накопилось предостаточно, механизмы известны. И что мешает прописать это в законах? Опять же - деньги.

Юристы советуют, чтобы избежать обмана, обращать внимание на цены. Хотя кто знает реальные цены того или иного жилья и из чего они складываются. Этого никто не объясняет.

Необходимо убедиться в наличии у фирмы следующих документов: постановления городской администрации, по которому этой организации выделяется земельный участок под постройку дома; договора аренды с земельным комитетом; разрешения на постройку именно этого объекта (в том числе на ведение строительно-монтажных работ). В договоре особенное внимание следует обращать на подписи, даты, а также обязательства фирмы-застройщика и права дольщика в случае непредвиденных ситуаций.

Одним из действенных средств защиты эксперты считают страхование титула, то есть потери имущества в результате утраты права собственности. В данном случае защиту интересов страхователя в суде берет на себя страховая компания.

Еще один способ обезопасить себя - ипотека. Банки - это мощные структуры, которые могли бы контролировать ситуацию. Если они дают деньги, то будут отслеживать их расход. Только стать ипотека должна на самом деле доступной, а не по полторы тысячи не наших денег ежемесячно в течение двадцати лет.

По материалам «Российской газеты»