Квартиры для богатых… и не только

На вопросы корреспондента NewsInfo ответил директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник.

NewsInfo: Геннадий Моисеевич, насколько в настоящее время доступно жилье для российского населения?

Геннадий Стерник: Очень малодоступно. Просто так взять и купить квартиру имеет возможность только 6-7% населения России. Цифры я привожу в соответствии с оценками социологов и экспертов – и при этом учитываются не только белые, но и серые расходы. На самом деле, тех, кто покупает жилье, намного больше.

NewsInfo: То есть, получается, что деньги на недвижимость есть у немногих граждан, однако игроков на рынке недвижимости много. Кто же эти игроки, которые не укладываются в указанные Вами 6-7%?

Геннадий Стерник: Примерно 80% тех, кто приобретает недвижимость, составляют граждане, которые продают свою недвижимость и приобретают новую – большую по площади, лучше качеством. Имеет место и обратное – когда человек продает большую квартиру и приобретает меньшую. Соответственно, в недвижимость вкладываются только те, кто приобретает большую квартиру, а те, кто, напротив, продает свою недвижимость, могут быть людьми вообще без доходов – к примеру, пенсионеры. Иными словами, на рынке много операций, которые раньше осуществлялись через обмен, а теперь осуществляются через куплю-продажу.

NewsInfo: Так какова же сейчас общая картина?

Геннадий Стерник: Структура рынка вырисовывается следующая: 6-7% - богатые, 53-54% - люди со средним достатком, и оставшиеся 39-40% - условно говоря, неимущие. К последним относятся те, кто переводит свой жилищный капитал в денежную форму – как я уже и говорил, меняют квартиру на меньшую, или квартиру в хорошем районе на квартиру в плохом районе, или меняют квартиры в Москве на квартиры в Подмосковье.

NewsInfo: Кто тогда входит в 6-7% "богачей"?

Геннадий Стерник: Представители нефтяной и металлургической отраслей, бизнесмены, банкиры. При этом богатыми можно назвать не только владельцев компаний, но и сотрудников, наемных менеджеров – скажем, работников тех же банков. Помимо представителей банковской и сырьевой отраслей, встречаются и представители коммуникационной отрасли.

NewsInfo: А кто находится между "неимущими" и "богатыми"?

Геннадий Стерник: Средний класс. Тот самый средний класс, который улучшает свои жилищные условия и меняет меньшую жилплощадь на большую (альтернативные сделки). Сюда же входят те, кто приобретает жилье, пользуясь кредитами – банковскими или ипотечными.

NewsInfo: Можно ли констатировать увеличение на рынке количества альтернативных сделок?

Геннадий Стерник: Во всяком случае, весной констатировалось уменьшение спроса в целом и увеличение доли альтернативных сделок. Но это нормальная ситуация. Тем более что наблюдалась и еще одна тенденция: те, кто накопил определенную сумму и хотел поменять квартиру на большую, отпали от рынка из-за повысившихся цен.

NewsInfo: Насколько велика доля тех, кто пользуется банковскими или ипотечными кредитами?

Геннадий Стерник: Тут ситуация своеобразна. На самом деле, тех, кто пользуется банковскими или ипотечными кредитами, не столь много. Гораздо больше тех, кто занимает деньги на покупку квартиры у знакомых, у друзей, у родственников. Простой пример: молодая пара поженилась, и все родственники скинулись и купили им квартиру. При этом доходы этих родственников не настолько существенны, чтобы хватило на приобретение недвижимости. Грубо говоря, у бабушек-дедушек молодых были какие-то сбережения, и эти сбережения были пущены в дело. Но, тем не менее, тех, кто приобретает недвижимость подобным образом, довольно-таки много. Так что, квартиры доступны не только упомянутым 6-7%, но намного большему числу граждан – именно за счет аккумулирования средств.

NewsInfo: Но ведь для того, чтобы купить квартиру в Москве, «заначек» может и не хватить…

Геннадий Стерник: Сложно сказать… В Москве и доходы больше. Конечно, этот способ приобрести квартиру, задействовав "заначки", был популярен последние два-три года, однако из-за скачка цен он оказался не столь реальным. Я неоднократно наблюдал такую картину, когда люди копили-копили на квартиру, а потом так и не приобрели… И они начинал задумываться о других вариантах – о рассрочке, об ипотечных кредитах. Однако многие из них просто пугаются условий ипотеки и попросту отпадают от рынка.

NewsInfo: А как обстоят дела с ипотекой?

Геннадий Стерник: Многие уже психологически готовы к тому, чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, но не решаются – либо недостаточно зарабатывают, либо не готовы принять условия ипотеки. Однако из десяти решивших воспользоваться ипотекой лишь один реально ею пользуется – остальных либо "отсекают" банки, либо они сами осознают, что не потянут условия. Многим не по зубам высокие проценты и короткие сроки возврата кредитов. Однако высокие ставки – это не потому что компании хотят нажиться, просто такова объективная ситуация. Если сейчас ставки понизить, то компании попросту не получат никакой выгоды. Если ставки по ипотечному кредиту у нас сейчас достаточно высоки, то, может быть, в течение ближайших лет они снизятся с 10-15% нынешних до 4%, а сроки удлинятся до 20-30 лет по сравнению с нынешними 10 годами. Вот тогда ипотекой воспользуются все желающие. Однако это вызовет подъем цен на рынке недвижимости, в связи с тем, что потребность в жилье возрастет. Впрочем, до этого еще дожить надо. Однако сейчас первый пакет закона о доступном жилье принят, и одно из основных направлений, в нем обозначенных, направлено именно на развитие ипотеки. А именно: отменен полуторапроцентный нотариальный сбор за ипотечную сделку, снят НДС с продажи квартир в новостройках. То есть, ипотека станет более доступной. Другой вопрос – станет ли доступным жилье.

NewsInfo: Насколько велики риски простых граждан, которые все-таки решились на ипотеку в ее нынешнем виде? Что произойдет, скажем, с теми, кто по каким-то причинам не смог выплатить кредит до конца? Не останутся ли они и без жилья, и без денег?

Геннадий Стерник: Если человек решился на это и он уверен, что сможет выплачивать кредит – то рисков, разумеется, никаких. Если же по какой-то причине он остановил выплаты – то квартиру, в которую он въехал, продадут, а внесенные деньги, за вычетом того, что полагается кредитору, вернут. Вот и все. Иными словами, ипотека – это не столь опасно, как может казаться в условиях нашего дикого капитализма.

NewsInfo: Может ли позволить себе воспользоваться ипотечным кредитом рядовой москвич с доходом, скажем, от $400 в месяц?

Геннадий Стерник: Вряд ли. Для этого необходим доход хотя бы от $1000 на члена семьи. Можно, конечно, при скромной жизни, позволит себе взять ипотечный кредит и при доходе в $500 на члена семьи. Но, повторюсь, при очень скромном образе жизни.

А в целом, будет у вас жилье или нет, можете вы себе это позволить или нет – это вопрос к каждому отдельному гражданину. Если банки вам поверят, что ваш доход стабилен, но в сами не уверены в ваших доходах – то у вас высокий риск, если уверены – то риск, соответственно, снижается. Так что, решение квартирного вопроса зависит не только от государства, аналитиков и тех, кто предоставляет ипотечный кредит, но и от самих граждан.

Беседовала Наталья Черкашина