Кредиты брали охотно, платить стало сложно: ипотечные долги на первичке выходят из-под контроля

С начала года на ипотечном рынке новостроек наметилась тревожная тенденция: объем неплатежей по кредитам на покупку строящегося жилья резко вырос, почти удвоившись за несколько месяцев. Речь идет уже не о точечных сложностях отдельных заемщиков, а о системном росте проблемной задолженности. Об этом сообщает ИА DEITA.RU со ссылкой на анализ коллекторского агентства "Долговой Консультант", основанный на данных Банка России.

Резкий рост проблемной задолженности

По оценкам аналитиков, с начала 2025 года объем неплатежей по ипотеке на первичном рынке увеличился на 8,2 млрд рублей, или почти на 88%. К началу ноября на счетах банков скопилось свыше 17,55 млрд рублей проблемной задолженности по таким кредитам.

Для сравнения, за весь 2024 год прирост просроченных ипотечных долгов составил около 3,72 млрд рублей, что соответствовало росту на 66%. Таким образом, всего за десять месяцев текущего года увеличение оказалось примерно в два с половиной раза выше, чем за весь предыдущий год, что указывает на резкое ухудшение платежной дисциплины заемщиков.

Первичный рынок под особым давлением

Наиболее заметно негативная динамика проявляется именно в сегменте строящегося жилья. В начале 2025 года доля неплатежей по такой ипотеке составляла около 0,20%, тогда как на 1 января 2024 года она находилась на уровне 0,11%. К осени 2025 года показатель превысил 0,41%, фактически увеличившись в несколько раз за неполные два года.

Эксперты объясняют часть этого роста тем, что в начале года портфель ипотечных кредитов на первичном рынке сокращался. На этом фоне даже умеренный рост абсолютной суммы просрочки приводил к заметному увеличению ее доли. Однако ситуация изменилась осенью.

Возобновление выдачи и новые риски

С сентября 2025 года банки вновь активизировали выдачу ипотечных кредитов на новостройки. Всего за два месяца портфель займов в этом сегменте вырос примерно на 2%. Тем не менее рост просроченной задолженности не замедлился, а, напротив, продолжил ускоряться, что усиливает обеспокоенность участников рынка.

Дополнительным фактором риска аналитики называют неопределенность вокруг льготной семейной ипотеки. В настоящее время обсуждаются меры по возможному двукратному повышению ставок по этой программе весной 2026 года. На этом фоне застройщики и банки активно подталкивают клиентов к оформлению кредитов, подчеркивая временный характер ставки в 6%.

Эффект ажиотажа и параллели с прошлым

Сложившаяся ситуация, по мнению экспертов, во многом напоминает конец 2023 — начало 2024 года. Тогда массовое стремление успеть оформить субсидируемую ипотеку перед ее отменой в июле 2024-го привело к формированию своеобразного "пузыря". В последующие месяцы именно это стало одной из причин двукратного роста просроченных платежей.

Аналитики предупреждают, что повторение подобного сценария на фоне ужесточения условий кредитования может привести к дальнейшему ухудшению качества ипотечных портфелей банков.