Федеральное налоговое стукачество: налоговики взывают к обманутым дольщикам

Вчера ФНС на своем официальном сайте опубликовало обращение ко всем лицам, которые располагают информацией о применяемых на рынке недвижимости «схемах». Служба предлагает предоставлять налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы и раскрытии содержания данных схем. Правда, будут ли среди «осведомителей» разыгрывать призы, в сообщении не уточняется. В самой ФНС нам не удалось получить комментарий по этому поводу.

В первую очередь налоговиков интересуют «схемы», с помощью которых инвестиционно-строительные компании обходят многострадальный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Напомним, долевое строительство было крайне популярной услугой как для строителей, так и для населения. Строители могли финансировать возведение домов прямо из кармана его будущих жильцов, а будущие жильцы, которых называли «соинвесторами», получали возможность в рассрочку купить жилье ниже рыночной стоимости.

Однако обилие мошенников и несостоятельных компаний, а также несовершенство закона, привели ко множеству неисполнений обязательств. Попросту говоря, десятки тысяч «дольщиков» оказались без денег и жилья. Их митинги протеста вынудили власть ужесточить порядок долевого строительства, результатом чего стал пресловутый закон №214.

Этот закон был воспринят в штыки строителями – он существенно усложнял саму процедуру финансирования и связывал как строителей, так и кредитующие их организации непомерными, на их взгляд, рисками. Негласным ответом строительной отрасли стало возникновения обходных схем, позволявших почти законными способами заниматься долевым строительством по прежним принципам.

Каждая такая схема преследует одну цель – снижение ответственности перед «дольщиками».

По данным аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), девять из десяти сделок по продаже квартир в новостройках Москвы и Подмосковья проходят по рискованным для покупателя схемам, разной степени «серости». Во многих случаях гарантом подобной сделки является авторитет застройщика и количество реализованных им объектов.

Аналитики ИРН провели исследование и выяснили, какие схемы наиболее популярны у застройщиков (в скобках дана доля таких сделок в Москве и Подмосковье)

Вексельная схема (24,0% от общего объема сделок)

Это самая распространенная схема, и она уже получила негативную оценку властей. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. И если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.

Кроме того, именно эта схема «возбудила» налоговиков. По их мнению, за ней также стоит уход от налогов. В частности, в конце июля ФНС обвинила в использовании этой схемы известного застройщика ЗАО "МИАН".

Договор соинвестирования (21,1% от общего объема сделок)

Заключая подобный договор, дольщик становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски. Этот договор не регулируют законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя». Вместо них дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона № 39 «Об инвестиционной деятельности…». Иными словами, он становится инвестором, и за риск отвечает он сам, а не строитель. Эта схема крайне рискованна для «дольщика».

Договор предварительной купли-продажи (20,8% от общего объема сделок)

Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если у застройщика возникли проблемы или цены на жилье внезапно возросли, и он решит «вашу» квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.

Договор переуступки прав требования (6,0% от общего объема сделок)

Этот договор предполагает выкуп договоров долевого участия. Как правило, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в строительство на самых ранних стадиях, чтобы заработать. Аналитики ИРН не исключают, что это могут быть очень хорошие знакомые застройщика. При этом новый дольщик обязан в срок погасить долги прежнего держателя «доли». Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены, поскольку договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Резюмируя, отметим неутешительную статистику: «правильный» договор долевого участия «дольщику» предложат только в 10,6% случаев. Но спешим напомнить, что только такой договор максимально защищает его участников от мошенничества и возможных внутренних проблем застройщика. И только такой договор подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе, что позволяет на 100% избежать «двойных» и «тройных» продаж квартир.