МЫ И ЭКОНОМИКА: Кот в мешке, или новоселье по-русски.

Статистика свидетельствует, что с каждым годом все больше жилья в Москве приобретается на этапе инвестирования. Если в 2000 г. было зарегистрировано 15862 инвестиционных договоров, то в 2002 г. – уже 18924. Однако, несмотря на подобный рост, в этом вопросе существуют свои тонкости и нюансы негативного плана. Прежде всего, даже при благоприятном стечении обстоятельств никто не может с уверенностью сказать, когда действительно будет построен дом. Помимо этого, неизвестно на самом деле, когда человек получит документ, который удостоверяет право собственности на оплаченное жилье.

Ныне действующий Гражданский кодекс гласит, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как следствие, с момента регистрации возникает и право собственности у приобретателя квартиры по договору. Практика зачастую показывает, что человек, который купил квартиру в строящемся доме, спустя длительный период времени после завершения строительства и сдачи объекта госкомиссии не может ею распоряжаться, так как не имеет правоустанавливающего документа.

Причины такой ситуации кроются во взаимоотношениях чиновников, обязанных по долгу службы зарегистрировать сделку, заказчиков, обязанных собрать и передать регистраторам полный пакет необходимых документов, и физических лиц, привлеченных финансировать строительство своего жилья. Некоторые из этих участников заинтересованы в скорейшем прохождении регистрации, а другие, напротив, ищут выгоду в затягивании процесса.

Орган, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в Москве, - Мосрегистрация. В функции Мосрегистрации входит работа по ведению реестра, куда вносятся записи о правах на недвижимость. Если все документы, подаваемые заказчиком или компанией, работающей от его имени, соответствуют всем необходимым требованиям, то не существует препятствий для того, чтобы произвести регистрацию в установленный срок (от 15 до 30 дней). Практика работы показывает, что в настоящий момент в месячный срок регистрируются права лишь на незначительную часть объектов. Основные причины отказов и приостановки регистрации на недвижимость по инвестиционным проектам находятся в плоскости двух аспектов – технологического и правового.

Несоблюдение заказчиком условий контракта, заключенного с городом, состоит в том, что, как правило, при строительстве коммерческого жилья, город получает квартиры не в построенном доме, а в панельных многоэтажках, приобретенных в районах массовой застройки. Однако, в соответствии с законодательством, в том случае, когда в оборот запускается имущество, находящееся в государственной собственности, и когда производится мена построенной площади на приобретенную взамен, требуется решение городской комиссии об установлении цены передаваемых площадей. Решение этой комиссии, в свою очередь, базируется на отчете независимых оценщиков. Это означает, что заказчику (генеральному инвестору) придется доказать, что приобретенная площадь эквивалентна в стоимостном выражении доле города, обозначенной в контракте. Бывают такие ситуации, когда заказчик не сразу выполняет свои обязательства перед городом. Люди, которые уже заплатили за квартиры в построенном доме, оказываются в очень «интересном» положении. Им нужно ждать, пока компания докупит необходимую площадь и рассчитается по контракту. На это иногда уходит год и больше. Бывают и другие случаи. Например, инвестор, выигравший тендер на застройку целого квартала, подписывает с городом контракт на строительство сразу нескольких домов. Новостройки могут отличаться друг от друга, как по проектам, так и по уровню комфортности построенного жилья. Однако в контракте единой цифрой, скажем 25%, обозначена доля города. В этом случае возникает проблема конкретного определения этой доли: либо от каждого дома, либо от объема строящегося жилья в целом по контракту. В Департаменте жилищной политики и жилищного фонда считают, что речь идет о каждом доме. У застройщиков другое мнение. Они полагают, что непосредственно в контракте это не оговаривается. Следствием всего этого является то, что учреждение юстиции не имеет право произвести регистрацию до тех пор, пока все противоречивые вопросы не будут улажены.

Бывают случаи, когда в контракте оговорено, что городу передадут определенное количество квартир с указанием конкретных площадей каждой. Но когда дом построен, оказывается, что в нем нет таких квартир. В этом случае застройщики начинают докупать их на стороне. Регистраторы, зная, что такие действия неправомочны, приостанавливают регистрацию.

За регистрационные действия Мосрегистрация взимает плату. Для юридических лиц, регистрирующих первичную недвижимость в месячный срок, размер платежа зависит от площади квартиры и колеблется от 1500 до 5000 руб. Если имеется желание зарегистрировать жилплощадь в двухнедельный срок, независимо от метража, за каждый адрес нужно заплатить по 5000 руб.

Первый заместитель председателя Мосрегистрации М. Скворцов считает, что прежде чем прийти к цивилизованному рынку недвижимости, нужно пройти определенный путь. В настоящее время мы фактически находимся в середине пути. До сих пор нет четкого закона, регламентирующего правовые отношения между участниками инвестиционного процесса. По существу, во многих пакетах документов содержатся формальные признаки «притворных сделок», которые и оспариваются при регистрации. Заказчики, или генеральные инвесторы, привлекая физических лиц – соинвесторов, по сути, не оформляют договоры купли-продажи, а проводят их как инвестиционные. Это значит, что в такой ситуации покупатель жилья как в процессе его строительства, так и при последующем оформлении в собственность полностью зависит от исполнительности главного участника инвестиционного процесса. Специалисты сходятся во мнении, что сегодня такие вольности существуют потому, что спрос на жилье превышает предложение. Это позволяет заказчикам диктовать только им выгодные правила игры.

Оксана Дяченко