Высокая доходность с обратной стороной: что скрывают вложения в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость нередко воспринимается как надёжный и почти безрисковый актив, однако на практике такие вложения требуют холодного расчёта и готовности к финансовым потерям. Высокая доходность здесь возможна, но она напрямую связана с целым набором угроз, которые инвестор обязан учитывать заранее. Об этом, но не первым предложением, сообщает MoneyTimes со ссылкой на инвестора и финансового аналитика Николая Моженкова.

Когда коммерческая недвижимость оправдывает вложения

По словам эксперта, недвижимость действительно считается более консервативным инструментом по сравнению с акциями или криптовалютами, однако внутри самого сегмента риски могут существенно различаться. Многое зависит от стратегии: покупается ли объект под перепродажу, краткосрочную аренду или долгосрочный контракт с крупным арендатором.

Наиболее предсказуемыми Моженков называет сделки, в которых объект уже обеспечен арендным договором на длительный срок. В таких случаях инвестор заранее понимает уровень доходности и сроки окупаемости, а риски носят более ограниченный характер.

"Например, покупают здание, а на него уже подписан договор с какой-нибудь крупной торговой сетью на пять-десять лет, инвестор четко понимает, что это серьезный арендонаниматель, и он получит прибыль. Понятно, что есть риски, что компания "накроется", съедет, но есть понятная четкая маржинальность, сколько он получит и за сколько времени окупится вложение. И плюс стоимость недвижимости может вырасти", — отметил инвестор и финансовый аналитик Николай Моженков.

Риски, о которых часто забывают

Эксперт подчёркивает, что даже коммерческая недвижимость не гарантирует роста стоимости. В условиях экономического спада цена объекта может надолго зафиксироваться на одном уровне или даже снизиться. Дополнительную нагрузку создают постоянные расходы — коммунальные платежи, ремонты и содержание здания в рабочем состоянии.

Особенно уязвимыми становятся объекты, которые временно остаются без арендаторов. В этом случае недвижимость превращается из источника дохода в постоянную расходную статью, а инвестор вынужден покрывать издержки из собственных средств.

"Не обязательно, что недвижимость будет всегда расти. Есть риски, что она может остаться на том же самом уровне по цене или упадет. Есть риски, если спад экономики, ее никто не снимает, то есть расходная часть на содержание данной недвижимости и на поддержание ее в должном виде, потому что все равно нужно делать ремонты, оплачивать коммуналку. Если вдруг никто ее не арендует, то это расходная часть", — предупредил аналитик.

Инвестиция, а не "тихая гавань"

Моженков подчёркивает, что подходить к покупке коммерческой недвижимости следует исключительно как к инвестиционному проекту. Все параметры — от спроса на локацию до финансовой модели — необходимо просчитывать заранее, а риски по возможности диверсифицировать.

Он также напомнил, что при сопоставимой доходности альтернативой может стать банковский депозит, который сохраняет высокую ликвидность и не требует дополнительных расходов. В отличие от него, недвижимость сложно быстро продать без потери цены, особенно в неблагоприятный период.

Взвешенный подход вместо иллюзий

По мнению эксперта, главная ошибка частных инвесторов — ожидание гарантированного роста и пассивного дохода без участия. Коммерческая недвижимость способна приносить прибыль, но только при активном управлении и готовности к неблагоприятным сценариям.

Именно поэтому такие вложения подходят не всем и требуют трезвой оценки собственных финансовых возможностей и терпения.