Станут ли "теневые" арендодатели квартир спать спокойно?

Сдаете квартиру в наем и не делитесь доходами с государством? В скором будущем этой вольнице грозятся положить конец. В этом году Федеральная Налоговая Служба намерена серьезно заняться "теневыми" арендодателями и обязать их платить налоги. Уклоняющихся будут вычислять и привлекать к уголовной ответственности: таким собственникам грозит обвинение в осуществлении незаконной предпринимательской деятельности.

Согласно cт. 171 УК РФ, незаконное предпринимательство наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев.

На Западе сдача в аренду жилья приравнена к предпринимательской деятельности и подлежит обязательному налогообложению, как и любой другой бизнес. Однако в России большая часть арендодателей традиционно находится в "тени", предпочитая не заявлять о том, что квартира сдана. Объемы средств, которые перекочевывают от квартиросъемщиков в карманы хозяев жилья в масштабах страны даже приблизительно подсчитать невозможно.

Существующий Налоговый кодекс (налогообложение арендодателей регулируют гл.23 "Налог на доходы физических лиц" и гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения" НК РФ) обязывает уплачивать налоги с доходов, полученных от сдачи в аренду жилых помещений. Для этого разработано несколько вариантов расчетов. Граждане РФ могут сдавать квартиру как физические лица, подавая в налоговую инспекцию ежегодную декларацию о доходах и уплачивая 13% с полученного от сдачи в наем квартиры дохода.

Кроме того, россиянам предоставлено право сдавать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае при переходе на упрощенную систему налогообложения предприниматель будет обязан ежеквартально уплачивать налог в размере 6% от полученных доходов и ежемесячно посылать отчисления в Пенсионный фонд и т.д.

Индивидуальному предпринимателю также придется зарегистрироваться и вести бухгалтерскую отчетность.

Однако фактически встают на налоговый учет лишь при крупных сделках. Операция с денежными средствами и иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна и превышает 600 тыс. руб. Сделка с недвижимостью подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или больше 3 млн рублей. Поэтому, как правило, если арендный платеж в месяц не превышает 1 тыс. долл., арендодатель просто предпочитает не сообщать о своей сделке налоговой службе.

Налоговики не раз выступали с предложениями признать всех арендодателей частными предпринимателями. Однако на практике неоднократные попытки налоговиков назвать людей, пускающих квартирантов, частными предпринимателями оканчивались ничем при рассмотрении дел в судах, несмотря на то, что сдача жилья в аренду обладает всеми признаками предпринимательской деятельности: самостоятельность, осуществление на свой страх и риск в целях систематического получения доходов.

Сегодня доказать наличие договорных отношений между жильцами квартиры и ее хозяином практически невозможно, особенно, если хозяин квартиры не заключал никакого письменного договора со своими постояльцами. Без этого поймать его на уклонении от уплаты налогов нельзя.

Конечно, налоговики на то и стражи государственные, чтобы найти и отдать в казну, то, что скрыто. А посему определить, сдается ли в наем та или иная квартира теоретически можно: во-первых, проверив все квартиры, находящиеся в собственности, но где никто не прописан; во-вторых проверив квартиры граждан, имеющих две жилплощади и более. Выяснить наличие постояльцев тоже не составляет большого труда - при помощи соседей, участкового и данных из паспортного стола. Сами съемщики, понятное дело, вряд ли заинтересованы в том, чтобы "стучать" на арендодателя.

Рынок аренды должен самостоятельно прийти к необходимости перехода на договорные отношения, считают эксперты, поскольку договор аренды выгоден обеим сторонам. Квартиросъемщики страхуют себя от повышения арендной платы или выселения на следующий же месяц после въезда в квартиру по прихоти ее хозяина. А владельцам квартир договор гарантирует своевременное получение платы за поднаем и сохранность своего имущества.

Однако, все это стоит дополнительных затрат и именно отчислений государству в виде подоходного налога. И переносятся эти затраты, как правило, на плечи квартирантов. А они, в большинстве своем - приезжие, студенты, молодые семьи, чьи доходы и без того невелики. Поэтому не исключено, что в условиях прессинга со стороны государства люди просто откажутся от услуг риэлторов, что приведет рынок к еще большей непрозрачности и закрытости.