Осторожно, две скорости: рынок Сочи раскололся: пока один район спит, другой показывает бешеный рост

Сочинский рынок жилья снова показывает, как один город может жить сразу в двух скоростях: в среднем рост умеренный, но по районам всплески выглядят двузначными. Об этом сообщает "Ъ-Сочи". По данным "Циан", в ноябре 2025 года средняя цена квадратного метра в новостройках Сочи достигла 433 тыс. руб., а на вторичном рынке — 321 тыс. руб.

Что происходит с ценами в целом: годовая динамика двух рынков

За последние 12 месяцев жильё в новых домах подорожало в среднем на 4%, а на вторичке — на 2%. При этом аналитики подчёркивают, что средние значения скрывают сильные районные отличия: рынок внутри города неоднороден, и именно на уровне районов видны самые резкие движения.

На ценовую картину, как отмечается, повлияли и изменения ипотечных программ: они поддержали спрос в отдельных сегментах и в целом подтолкнули стоимость вверх. То есть даже при осторожности покупателей часть сделок продолжает "держать" рынок.

Где рост максимальный: Адлер на вторичке и Лазаревское в новостройках

Сильнее всего вторичное жильё подорожало в Адлерском районе — на 12% за год. Это и сделало Адлер лидером по росту цен на "вторичку" внутри Сочи. В сегменте новостроек максимальный рост зафиксирован в Лазаревском районе — 5%.

Такая развилка показывает, что спрос и предложение распределяются по-разному в зависимости от типа жилья. Там, где покупатели выбирают готовый фонд и возможность заселиться сразу, динамика может быть резче, чем в объектах, где цена сильнее зависит от стадий строительства и ипотечного спроса.

Почему вторичка популярнее: 80% спроса и "минус 35%" к новостройкам

Ведущий аналитик "Циана" Елена Бобровская сообщила, что за последний год в Сочи на одну сделку с новостройкой приходилось четыре сделки на вторичном рынке. Спрос распределён как 20% к 80% в пользу вторичного жилья. Основные причины — цена и скорость: вторичка примерно на 35% дешевле новостроек, к тому же покупатели могут торговаться и заселиться сразу.

При этом интерес к новостройкам "под ключ" постепенно растёт, но многие по-прежнему выбирают экономию и берут квартиры в черновой отделке. Вторичный рынок удерживает привлекательность за счёт широты предложения и отсутствия ожидания сдачи дома.

Элитный разрыв и ликвидность: что видно по объявлениям

Ценовой разрыв между элитным и бюджетным сегментами остаётся крупным. В 10% самых дорогих новостроек квадратный метр стоит в пять раз дороже, чем в 10% самых доступных объектов. На вторичном рынке разрыв тоже заметный — около 4,5 раза.

Отдельно приводится индикатор "живости" вторички: средний срок размещения объявления о продаже на "Циане" составляет 97 дней. В целом аналитики считают, что в Сочи вторичный рынок сохраняет более высокую ликвидность и востребованность по сравнению с первичным сегментом, а выбор покупателей чаще строится вокруг четырёх факторов — цены, торга, скорости заселения и рисков ожидания новостройки.