Обременения, дольщики, долги: где легче потерять деньги - в новостройке или на вторичке

На бумаге всё выглядит просто: деньги → квартира → ключи. На практике — можно попасть в ситуацию, где стройка заморожена, продавец скрыл долги, а квартира оказывается под арестом.

Юридические риски при покупке жилья — это не экзотика, а распространённая реальность. Причём как в новостройках, так и на вторичке.

Новостройка: когда не видно, что покупаешь

Главный риск здесь — долевое строительство. Вы вкладываетесь в то, чего ещё нет. И верите застройщику — его слову, обещаниям и срокам.
На что обращать внимание:

• Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — должен быть зарегистрирован в
• Росреестре. Без этого договор не имеет силы.
• Застройщик — изучайте судебные дела, отзывы, просрочки по прошлым объектам. Красный флаг — если он "сменил юрлицо" перед новым проектом.
• Сроки сдачи и ответственность — в договоре должны быть чётко прописаны штрафы за просрочку. Часто пишут "по соглашению сторон" — это пустая формулировка.
• Скрытые доплаты — за остекление лоджии, парковку, ключи, регистрацию. Это может всплыть в приложениях к ДДУ.
• Эскроу-счета — сегодня они обязательны, и это снижает риски. Но внимательно читайте, куда идут ваши деньги до момента сдачи дома.

Даже в 2025 году находятся те, кто попадает в ловушку: покупает "по уступке", у подрядчика или по серой схеме — и теряет всё.

Вторичка: история квартиры может быть длиннее, чем думается

На вторичном рынке вы имеете дело с живыми людьми и их жизнью. А значит — с разводами, долгами, наследством и прописанными родственниками.

Вот что проверяют:

• Выписка из ЕГРН — чтобы убедиться, что продавец действительно собственник.
• Отсутствие обременений: ипотека, залог, арест.
• История владения: если квартира 10 раз перепродавалась за год — повод насторожиться.
• Прописанные жильцы. Особенно важно при покупке у семьи с детьми: ребёнка просто так не выписать.
• Свежий ремонт — иногда это способ скрыть следы залива, плесени, или переделки без согласования.

Также бывают ситуации, когда квартира юридически "чистая", но продаётся по доверенности от человека, находящегося за границей. Или с фиктивным разводом. Это — риски, которые трудно выявить без специалиста.

Где безопаснее покупать?

Вторичка кажется страшной — там жила бабушка с пятью наследниками и двумя кредитами. Но в ней можно всё проверить "на месте", особенно с хорошим юристом.

Новостройка — кот в мешке: красиво на рендере, но застройщик может обанкротиться или затянуть стройку. Хотя законы с эскроу-счетами многое улучшили, риск всё равно остаётся, особенно если связываетесь с неизвестным застройщиком.

Как себя обезопасить

В новостройке: работайте только по официальному ДДУ с регистрацией, изучайте застройщика.
Во вторичке: проверяйте документы через нотариуса или юриста, не соглашайтесь на "быстрые сделки" с доверенностями.
В любом случае: не экономьте на проверке документов. Это дешевле, чем потерянные миллионы.