На вторичке начинается ажиотаж: что будет с ценами в ближайшие месяцы

После долгого затишья вторичный рынок жилья в России снова оживает. Снижение ставок по ипотеке, возвращение сбережений с депозитов и ожидания скорого смягчения денежно-кредитной политики подталкивают россиян к покупке квартир. Эксперты уверены: в ближайшие месяцы этот сегмент может стать главным двигателем рынка недвижимости.

Первые признаки оживления

По данным "Дом.РФ", в период с 29 сентября по 5 октября средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичное жильё снизилась на 0,3 процентного пункта, до 21,22%. Пусть снижение выглядит незначительным, но на практике оно уже дало заметный эффект.

По оценкам экспертов "НДВ Супермаркет Недвижимости", в Москве за третий квартал 2025 года спрос на "вторичку" вырос почти на 14%, а средние цены прибавили 2,6%. Аналогичные тенденции фиксируются и в других крупных городах — в некоторых регионах рост интереса достигает 10-15%.

Оживление связано не столько с удешевлением кредитов, сколько с изменением настроений покупателей. Люди, которые ждали снижения ключевой ставки, решили не откладывать покупку, опасаясь роста цен на фоне дефицита предложений.

Почему активность растёт именно сейчас

Экономисты связывают происходящее с несколькими факторами. Прежде всего, ключевая ставка постепенно снижается, и это повышает доступность ипотеки. На фоне стабилизации рубля банки начинают активнее пересматривать условия кредитования, а клиенты — использовать высвободившиеся средства.

Кроме того, в 2024 году многие открывали депозиты на высоких процентах, чтобы переждать период неопределённости. Сейчас эти вклады истекают, и часть накоплений направляется на первоначальные взносы по ипотеке. Таким образом, деньги, "лежавшие на паузе", возвращаются в оборот.

Интересно, что даже при текущей средней ставке в районе 21% эксперты называют ипотеку оправданным шагом. Всё дело в прогнозах Центрального банка, согласно которым уже в следующем году ставка может опуститься до 12-13%, а к 2027 году — до 7,5-8,5%. Это означает, что взятые сегодня кредиты можно будет рефинансировать на более выгодных условиях, избежав при этом роста цен на жильё.

Кто выиграет от возможных изменений

Дополнительный стимул может получить семейная ипотека. В начале октября в Минфине предложили обновить её условия, введя дифференцированную шкалу ставок:

• для семей с одним ребёнком - до 12%,
• с двумя детьми - сохранится 6%,
• с тремя и более детьми - снизится до 4%.

Такой подход должен вступить в силу не ранее 2026 года, но уже сейчас эксперты считают его потенциальным катализатором интереса к вторичному жилью. Ведь если ставки по программам станут ближе к рыночным, то многие семьи предпочтут готовые квартиры, а не новостройки с долгими сроками ожидания.

Вторичка против новостроек: меняется баланс

На фоне активного роста цен на первичном рынке интерес к "вторичке" закономерен. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах выросла значительно сильнее, чем во вторичных. При этом покупатели нередко сталкиваются с затянувшимися сроками сдачи и дополнительными расходами на ремонт.

У готового жилья есть свои плюсы — можно сразу переехать, увидеть реальное состояние квартиры и инфраструктуру района. Поэтому эксперты не исключают, что часть покупателей переключится с новостроек на вторичный рынок, что дополнительно разгонит цены в этом сегменте.

Советы шаг за шагом

1. Оцените финансовые возможности. Рассчитайте не только ежемесячный платёж, но и расходы на ремонт, страховку и коммунальные услуги.
2. Создайте подушку безопасности. Минимум — трёхкратный размер ежемесячного платежа. Это поможет спокойно пройти период адаптации.
3. Сравните ипотечные программы. Банки предлагают десятки вариантов, отличающихся по ставкам, комиссиям и требованиям к страховке.
4. Рассмотрите варианты с досрочным погашением. Это упростит последующее рефинансирование.
5. Проверьте юридическую чистоту квартиры. Особое внимание — на историю собственности, долги по ЖКХ и наличие несовершеннолетних собственников.

Таблица: сравнение первичного и вторичного рынка в 2025 году

А что если ставка снова вырастет?

Риски, конечно, есть. Если инфляция усилится или курс валюты резко изменится, ключевая ставка может временно подняться. Однако даже в этом случае владельцы уже оформленных кредитов окажутся в более выгодном положении: договор фиксирует ставку, и условия не изменятся. А при улучшении ситуации займ можно перекредитовать, сохранив квартиру и снизив платежи.