Отделка теряет рынок: где в России жильё сдают голыми стенами

Рынок новостроек в России заметно изменился за последние три года. Если раньше квартиры с отделкой считались удобным и востребованным форматом, то теперь девелоперы все чаще предлагают жильё "в бетоне" или делают ставку на смешанный подход. Аналитики премии Urban проанализировали ситуацию в разных регионах и пришли к выводу: тенденции сильно зависят от особенностей конкретного города и запросов покупателей.

Где сокращается доля квартир с отделкой

В Москве застройщики явно перешли в режим экономии. Доля готового жилья, в которое можно было въехать сразу после покупки, сократилась с 37% в 2022 году до 15,8% в 2025-м. Предчистовая отделка также потеряла позиции: теперь её предлагают лишь в 11,4% лотов (против 14,6% три года назад). При этом квартиры с черновой отделкой выросли в доле до 45,9% — на 11,4 процентного пункта больше, чем в 2022 году.

Схожая ситуация и в Подмосковье. В 2022-м почти половина новостроек (47,4%) сдавалась с готовой отделкой, но к 2025 году этот показатель упал до 13,3%. Сегодня 300 из 800 корпусов сдаются в формате черновой отделки, что составляет 32,3% рынка.

Региональные центры также следуют этой тенденции. В Казани за три года доля лотов без отделки увеличилась на 12,2 п. п., в Краснодаре — на 2,5 п. п., в Екатеринбурге — на 1,1 п. п. В этих городах лидирует white box (предчистовая отделка): 63,2% в Казани, 41,5% в Екатеринбурге, 62,6% в Новосибирске.

В ряде городов "бетонные коробки" доминируют полностью. В Рязани, Самаре, Барнауле, Ульяновске и Иркутске доля жилья без отделки превышает 80%. Чуть ниже этот показатель в Челябинске (79,1%), Волгограде (73,9%) и Кемерово (70,9%). Здесь основная аудитория — покупатели массового сегмента, для которых лишние расходы на отделку делают жильё слишком дорогим.

Где преобладает смешанный формат

Во многих городах девелоперы предлагают несколько видов отделки внутри одного жилого комплекса. В Краснодаре и Тюмени такой подход стал ключевым: почти 70% домов сдаются с разными вариантами оформления. Похожая динамика наблюдается в Новороссийске, Ростове-на-Дону, Анапе, Подмосковье и Ленинградской области.

Где сохраняется или растёт доля отделки

Есть и исключения. В Санкт-Петербурге доля квартир с отделкой увеличилась: с 43,6% в 2022 году до 47,5% в 2025-м. Более 300 корпусов в городе сдаются "под ключ".

Сочи и другие города Черноморского побережья также демонстрируют рост интереса к жилью с готовой отделкой. Если раньше в Сочи на один такой лот приходилось семь без отделки, то теперь соотношение почти сравнялось: девять к десяти. Аналогичная тенденция есть в Анапе и Новороссийске.

В Приморье рынок тоже изменился: доля предложений с чистовой отделкой выросла на 1,8 п. п., с white box — на 3,8 п. п., а отделка "по желанию клиента" добавила 7,1 п. п.

Почему отделка теряет популярность

"Широкое распространение чистовой отделки во многом было связано с доступной ипотекой. Для покупателей было удобно, что стоимость ремонта можно было включить в ипотечный займ. Когда льготная ипотека была отменена и ключевая ставка сделала ипотечные кредиты малодоступными, наличие отделки из драйвера продаж нередко превращалось в тормоз. Возникшая разница в цене ухудшала конкурентные позиции проекта", — объяснила CEO и учредитель премии Urban Ольга Хасанова.

Таким образом, отделка перестала быть универсальным преимуществом. Девелоперы вынуждены оптимизировать издержки и подстраиваться под запросы разных категорий покупателей. В туристических регионах и там, где высок спрос на апартаменты для сдачи в аренду, чистовая отделка по-прежнему востребована. В конкурентных рынках, таких как Москва или Екатеринбург, застройщики чаще выбирают отказ от неё.

Сравнение форматов отделки