Дарение и частые продажи — не просто формальность: почему это должно вас насторожить

Покупка квартиры на вторичном рынке нередко превращается в проверку на внимательность: одна деталь в документах может отделять безопасную сделку от долгих разбирательств. Об этом сообщает агентство "Прайм": старший партнер "Ляпунов, Терехин и партнеры" Филипп Терехин перечислил признаки, по которым можно оценить добросовестность продавца и чистоту объекта. В центре его рекомендаций — документы, которые показывают историю квартиры и возможные ограничения, а также проверка самого владельца. Речь идет не о формальностях, а о базовой защите покупателя, когда цена ошибки слишком высока.

Документы, которые задают тон сделке

Первое, на что советуют обратить внимание, — пакет бумаг, подтверждающий, что объект проверен и не несет скрытых рисков. По словам эксперта, ключевую роль играет выписка из ЕГРН, где отражаются обременения и история переходов права. Эти сведения помогают увидеть, как часто менялся собственник и не было ли ограничений, способных усложнить регистрацию сделки. Если в выписке есть настораживающие детали, это повод углубить проверку, а не торопиться с задатком.

Филипп Терехин отдельно указывает на ситуации, когда продавец избегает предъявления таких документов или затягивает с их предоставлением. Нежелание показать выписки и сопутствующие материалы рассматривается как признак повышенного риска. В логике вторичного рынка отсутствие прозрачности почти всегда означает, что покупателю придется разбираться с последствиями уже после подписания договора. Поэтому базовая проверка начинается не с просмотра квартиры, а с готовности продавца подтвердить ее "чистоту" документами.

"Красные" и "зеленые" флажки в истории квартиры

Среди сигналов, которые должны насторожить покупателя, юрист называет особенности, заметные уже по хронологии сделок. В качестве "красных флажков" он отмечает частые перепродажи, дарение, а также суды, связанные с объектом, и отказ продавца предоставить подтверждающие бумаги. Такие эпизоды в истории права могут означать, что квартиру пытались быстро вывести из спорной ситуации или что у нее есть конфликтный шлейф. Чем больше подобных совпадений, тем выше риск того, что сделку впоследствии попытаются оспорить.

При этом сам факт наличия нескольких сделок еще не делает квартиру проблемной. Важна их понятность и логика, а также документальная прозрачность.

"Напротив, несколько сделок по понятным основаниям — "зеленый флажок”", — сказал старший партнер "Ляпунов, Терехин и партнеры" Филипп Терехин.

То есть для покупателя значим не только счетчик переходов права, но и объяснимость причин, по которым собственники менялись.

Проверка продавца: долги и правовой статус

Отдельный блок — оценка самого продавца, его финансового положения и возможных рисков вокруг личности собственника. Юрист рекомендует проверить адекватность продавца и наличие долгов, используя открытые источники. В числе таких реестров названы исполнительные производства на сайте ФССП, сведения о банкротстве и предбанкротных уведомлениях, а также информация о судебных делах. Эти данные позволяют понять, есть ли у человека потенциальные стимулы оспорить сделку позже или находятся ли его активы под угрозой взыскания.

Терехин предупреждает, что особое внимание стоит уделять продавцам, у которых уже запущены процедуры несостоятельности или заметна тяжелая долговая нагрузка. В таких случаях риск заключается не только в переговорах и сроках, но и в юридических последствиях, которые могут наступить после регистрации.

"Продавец, находящийся в процедуре банкротства или с тяжелой долговой нагрузкой, — риск последующего оспаривания сделки", — предостерегает старший партнер "Ляпунов, Терехин и партнеры" Филипп Терехин.

Проверка по реестрам в этой логике становится обязательным этапом, а не дополнительной опцией.