Срочно до февраля 2026-го: семьи ринулись брать ипотеку, пока не ограничили до одной на всех

Разница в ценах между первичным и вторичным жильем в России достигла максимума за последние годы: в Центральной России в III квартале 2025-го она составила 84%, а в среднем по стране — 61%. Об этом пишет "Известия" со ссылкой на данные Банка России. На фоне дорожающей "первички" эксперты спорят, насколько корректно сравнивать рынок "в целом": качественная вторичка в хороших локациях нередко стоит дороже отдельных новостроек, и усреднение может искажать картину.

Где разрыв самый большой и что показывают цифры

Максимальный показатель зафиксирован в Центральном федеральном округе. Там средняя цена квадратного метра в новостройке, по данным, приблизилась к 300 тыс. рублей, тогда как на вторичном рынке в том же регионе — около 163 тыс. рублей. Именно этот контраст и дал разрыв в 84%. При этом средний разрыв по России, как отмечается, составляет 61%.

Сам факт региональной концентрации показателен: в ЦФО высокие средние цены первичного рынка поддерживаются спросом на новые проекты, а вторичный сегмент более неоднороден по качеству и состоянию домов. Поэтому "средняя температура" здесь особенно чувствительна к структуре предложения — что именно попадает в выборку новостроек и вторички.

Почему новостройки дорожают и сохраняют спрос

Одной из причин расхождения называют продолжающийся рост цен на первичное жилье. На прошлой неделе "Ведомости" со ссылкой на BnMap. pro писали, что средняя стоимость квартир в новостройках в городах-миллионниках в ноябре составила 211 тыс. рублей за кв. м и прибавила 11,4% с начала 2025 года (и 14,9% год к году). При этом ипотека для части покупателей становится менее доступной из-за роста первоначального взноса.

Руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин объясняет оживление тем, что при высокой инфляции и дорогих кредитах льготная ипотека под 6% остается "окном возможностей", а при стопроцентной оплате девелоперы готовы давать крупные скидки — до 25-30%. Он также отмечает, что интерес подогревает ожидание ужесточения условий семейной ипотеки, а на вторичном рынке активность связана с тем, что высокие ставки по депозитам становятся менее доступными.

Что дальше: семейная ипотека и осторожные прогнозы по ценам

В 2026 году правила семейной ипотеки меняются: с 1 февраля 2026 года на одну семью можно будет оформить только один льготный кредит, и супруги должны быть созаемщиками. Об этом сообщал ТАСС со ссылкой на решение Минфина. На этом фоне в публичной дискуссии звучит и идея поднять ставки по семейной ипотеке до 10-12% для семей с одним ребенком, что потенциально бьет по наиболее массовому спросу.

Риелтор Александр Харыбин допускает, что в комфорт-классе возможна коррекция в течение полугода, если проценты по семейной ипотеке вырастут. Но затем, по его оценке, цены могут продолжить постепенный рост, потому что "качественных" активов для сохранения капитала мало. По вторичному рынку он ожидает более сдержанную динамику: старый фонд не будет сильно дорожать до заметного снижения ключевой ставки и возвращения доступной ипотеки.

В то же время эксперты, опрошенные Бизнес FM, указывают на методологическую проблему самого показателя 84%: вторичка слишком разная по уровню дома, ремонту и локации. Поэтому часть "хорошей" вторички может стоить дороже отдельных новостроек, и усредненный разрыв не всегда отражает реальное положение дел для конкретного покупателя.