Что выбирать? УК или ТСЖ? ТСЖ или УК?

Cовсем скоро москвичи должны будут выбирать управдомов, от которых будет зависеть практически все: будет ли тепло в квартирах, чисто в подъездах и безопасно во дворах. А также - сколько придется платить за "коммуналку".

Жилищная демократия свалилась на голову россиянам 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (ЖК). Идеология документа сводится к идее: государство хочет избавиться от обязательств по содержанию жилья в городах. Для этого был изобретен изящный ход: всех жителей многоквартирных домов обязали до 1 марта 2006 года провести собрания по выбору способа управления домом. Тем самым открыть путь для плавного движения последнего островка социализма – ЖКХ - в сторону рыночных отношений.

Но когда весной оказалось, что на призыв откликнулись ничтожно мало горожан и срок выборов был перенесли до 1 января 2007 года. По закону можно выбрать один из трех способов управления домом: общим собранием собственников, товариществом собственников жилья (ТСЖ), посредством управляющей компании.

Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, которое отвечает за домовое хозяйство. Главный плюс этого способа управления: у владельцев квартир есть все возможности сделать дом красивым и удобным. Правда, для этого необходимо несколько условий.

Во-первых, одинаковый (желательно, средний или выше) уровень доходов жильцов и популярность среди них идеи "взять власть в свои руки". Во-вторых, наличие среди обитателей дома компетентного и, главное, честного человека, которого можно выбрать председателем и для которого цель улучшить условия проживания в доме будет важнее соблазна отвести себе в карман ручеек от домовых денежных потоков. К тому же процесс создания ТСЖ по трудоемкости напоминает организацию небольшого ресторана или другого предприятия малого бизнеса.

Второй возможный способ организации жизни в доме - с помощью управляющей компании (УК). Жители имеют право выбрать на собрании фирму, которая за определенную плату возьмет на себя обязанности по обслуживанию дома. Этот вариант гораздо проще и привычнее, но есть риск попасть в кабалу к "управдому"(по сути тех же ДЕЗов), который будет стремиться извлечь из дома максимум прибыли, завышая цены на услуги и экономя на каждой лампочке. Что, в общем-то, во многих домах уже и происходит. Новоселы не могут получить ключи от квартир, потому что управляющая компания, появившаяся еще на стадии строительства дома (что противозаконно), диктует свои условия.

Именно поэтому большинство инициатив по проведению собраний в домах исходят от ДЕЗов или управ района - этим структурам выгодно сохранить статус кво.

Агрессивная кампания по организации собраний в домах, которую затеяли городские власти, - не более чем попытка подстраховаться на случай, если сроки выбора способа управления не будут отложены (а они, по информации из департамента ЖКХ Москвы, скорее всего, будут отложены до 2009 года). Дело в том, что ДЭЗам придется доказывать свое право управлять домами на открытых аукционах. При этом на каждые 3-4 дома (100 тыс. квадратных метров) властям придется организовать отдельный аукцион. Для Москвы это реальная угроза развала худо-бедно налаженной системы ЖКХ.

Что делать, если зовут на собрание по выбору способа управления домом? Идти или не идти, голосовать или нет? Какой именно вариант домового строя выбрать.

Прежде чем идти на собрание, надо почитать Жилищный кодекс - чтобы вам не навешали лапши на уши. Если вы хотите реконструировать или отремонтировать свой дом, поучаствовать в инвестиционном проекте, заработать деньги или просто сделать себе и всем соседям "хорошо и красиво", тогда можно создать ТСЖ.

Следует учесть, что интересы ТСЖ и управляющей компании прямо противоположны. Цель товарищества - обустроить дом, чтобы в нем было комфортно жить. Цель управляющей компании (ДЕЗ или частной структуры - неважно) - получение прибыли. Может случиться, что управляющая компания просто "снимет" с дома деньги, получит прибыль и исчезнет. Первая волна "коммунальных" бизнесменов не будет слишком честной. Что делать жителям? Создавать ТСЖ. Правда, если в доме меньше 100 квартир, это невыгодно. По статистике 25% жителей платят с задержкой в 6 месяцев, 25% - в 2 месяца, стабильно уплачивающих квартплату, около 40%. Если в доме нет нежилых помещений, которые можно сдавать в аренду, эта модель не сработает. Маленькому или старому дому лучше объединяться в ТСЖ с соседними домами.

Некоторые специалисты в области ЖКХ считают, что следует оставить старый способ управления. Не надо спешить - обязательства ДЕЗ были и остаются. Надо только четко определить - что они будут делать за ваши деньги. Составив смету и перечень работ, вы хотя бы решите вопрос установления с ДЕЗ сбалансированных отношений, а не просто сбора денег неизвестно на что. Нужно, чтобы ДЕЗ воспринимала жителей как заказчиков, слышала наши требования и выполняла их.

Источник: «Финансовые известия»