Цены на вторичке достигли дна: эксперты ждут наплыва инвесторов, готовых рискнуть всем

Вторичный рынок жилья проседает, и покупателей всё чаще останавливает не ипотечная ставка, а страх юридического "отката" сделки спустя годы. Об этом сообщает "Российская газета". Эксперты связывают нервозность на "вторичке" с резонансными историями наподобие кейса Ларисы Долиной, когда квартиру возвращают продавцу, а добросовестному покупателю предлагают взыскивать деньги с мошенников. На этом фоне спрос уходит в новостройки, но и там, подчёркивают специалисты, хватает собственных ловушек.

"Эффект Долиной" и переток спроса на первичку

Член комитета "Российской гильдии риэлторов" по ипотеке Ирина Киселева говорит, что "эффект Долиной" реально изменил поведение покупателей. Опасение, что сделку могут признать недействительной, подталкивает часть аудитории уходить со вторичного рынка в новостройки. Тенденция, по её словам, наблюдается уже несколько месяцев, а новостройки с эскроу-счетами или договорами купли-продажи с юрлицом воспринимаются как "убежище".

На вторичном рынке, отмечает Киселева, особенно настороженно относятся к квартирам со "сложной историей" — недавние наследования, доли, сделки с пожилыми родственниками. Продавцы в таких случаях вынуждены делать "скидку за риск", потому что покупатель закладывает в цену вероятность будущих разбирательств.

Цены: рост на первичке и риск "дна" на вторичке

Спрос на первичном рынке, по оценке Киселевой, поддерживает рост цен в пределах 5-15% в год в зависимости от региона. На вторичном рынке фиксируются стагнация или снижение — на 3-10% в наиболее "запуганных" случаях. Ценовой разрыв между сопоставимыми объектами в новостройках и на вторичке, по её словам, остановился на 30-60% и не сокращается.

Киселева считает, что в ближайшее время цены на вторичном рынке могут достичь "дна" и тем самым привлечь наиболее риск-ориентированных инвесторов. А на первичном рынке, по её оценке, цены могут "упереться" в платежеспособный потолок.

"Рынок ждет не просто успокоения, а четких правил игры. Фундаментальный перекос в спросе останется главной чертой рынка до тех пор, пока правовая безопасность сделки не будет гарантирована во всех сегментах одинаково", — говорит Киселева.

Почему "заморозки" нет, но тревога усиливается

Гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич подчёркивает, что вторичный рынок полностью не остановился. По её словам, шум вокруг мошенничества создал панику, но реальных примеров подобных ситуаций мало, хотя покупатели нервничают, и каждая громкая история усиливает тревогу.

Валерий Летенков, гендиректор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы", не видит прямой связи между снижением спроса в Москве на 21,7% с начала года и "эффектом Долиной". Он отмечает, что октябрь показал рост интереса почти на 9% к прошлому году, но при этом покупатели внимательно следят за судебными решениями, которые формируют новую зону риска. По его словам, рынку нужны решения, защищающие покупателя и показывающие, какие доказательства суд считает безусловными, хотя говорить о "заморозке" нельзя: спрос меняется под влиянием ставок, ожиданий и возможностей, а не одного кейса.

Риски новостроек: эскроу не всегда означает спокойствие

Эксперты напоминают, что риски есть и у новостроек. Адвокат Анастасия Поликыржа объясняет: деньги по эскроу блокируются до момента получения застройщиком разрешения на ввод, а затем в течение 10 дней счета раскрываются и средства уходят застройщику. При этом рынок сталкивается с ситуацией, когда разрешение на ввод получено, а квартира не передана, и срок может быть долгим — например, шесть месяцев, если это прописано в ДДУ. Возможны и более длительные задержки, поскольку застройщики в рамках антикризисных мер освобождены от уплаты неустойки.

Поликыржа также обращает внимание на кейсы, когда квартиры первоначально продавались аффилированной компании застройщика по заниженной цене, а затем добросовестные покупатели приобретали их по уступке уже по рыночной. На эскроу при этом могла попасть только сумма по первому договору — заниженная, и при проблемах у застройщика это меняет финансовую защищённость дольщика.

По мнению Поликыржи, самым безопасным вариантом покупки сейчас выглядит квартира в уже построенном и введенном в эксплуатацию новом доме. Она поясняет, что у застройщиков много нераспроданных квартир: дом стоит на кадастре, застройщик оформляет непроданные квартиры в собственность и продаёт их по договору купли-продажи готового объекта.