Эксперт Полторак о тенденциях рынка недвижимости: почему подорожала вторичка?

В сентябре 2024 года в российских городах наблюдается новый виток роста цен на вторичное жилье. Этот тренд знаменует собой смену многолетней тенденции, когда покупатели активно переключались на новостройки. О том, что происходит с рынком недвижимости и чего стоит ожидать в ближайшее время, рассказал для Ньюсинфо почетный член Российской Гильдии риэлторов, президент компании "Бест Недвижимость" Григорий Полторак.

Почему именно в сентябре выросли цены на вторичное жилье?

Потому что, в принципе, они, несмотря ни на что, растут. Вернее, я бы сказал, так же, как и все остальное растет. Раньше первичка была очень интересна ставками ипотечными. Сейчас этот интерес ушел. Вообще-то структура рынка была и раньше такова, что процентов 70% — это все-таки вторичка и 30% — это новостройки. И понятное дело, что если сейчас новостройки стали менее востребованы из-за того, что ипотека стала такой же дорогой, как и вторичка, удельный вес вторичного рынка уменьшается. А то, что цены растут, они так и растут.

В текущих экономических условиях в чем ключевые преимущества и недостатки вторички по сравнению с новостройками?

Недостаток тот, что вторичка построена давно. Кухня — 9 метров 20 лет назад считалась просто огромной. Сейчас это уже не так. То есть меняется понимание того, что такое хорошее жилье с точки зрения его планировки, с точки зрения местоположения, инфраструктуры и так далее. Меняются вот эти потребительские предпочтения. И в этом смысле вторичка не может измениться. А новостройки строятся уже в соответствии с текущим представлением, с текущими требованиями, которые предъявляют покупатели. Но у новостроек есть один большой недостаток. На вторичке вы заезжаете практически сразу и там не надо делать какой-то большой ремонт или косметический ремонт. Соседи все живут, дом жилой, инфраструктура понятна, все есть так, как оно есть. Новостройки — часто это просто проект или что-то в стадии строительства. Вы не можете зайти в свою квартиру и посмотреть, какая она есть на самом деле. Это всегда риск того, что будет что-то чуть-чуть не так. Кроме того, даже если эта новостройка уже построена и дом стоит, все равно еще далеко не всегда инфраструктура готова. Самое главное — процесс заселения растягивается не на месяцы, а на годы, как правило. Потому что даже если этот дом с отделкой, все равно люди заезжают очень постепенно, начинают что-то переделывать и так далее. Есть просто плюсы и минусы. Каждый выбирает, что по душе.

Каковы ваши прогнозы по поводу дальнейшего развития цен на новостройки и вторичное жилье в ближайшие годы?

У меня нет прогнозов. Я их не строю. К сожалению, мы живем в такое время, когда прогнозы иногда сбываются, иногда — нет. Это больше гадание на кофейной гуще. Судя по общим тенденциям, к сожалению, ожидать, что что-то подешевеет, сомневаюсь.

Как изменение цен на вторичное жилье может повлиять на условия ипотечного кредитования? Банки учитывают эти тенденции, когда ставки выставляют?

Нет. Банки учитывают то, сколько стоят деньги. Вот и все. Почему банк должен что-то учитывать с точки зрения самого объекта? Объект либо устраивает банк, либо нет. Банк смотрит на это с точки зрения обеспечения своего кредита. В этом плане, я думаю, все примерно одинаково. Потому что требования сейчас достаточно жесткие у банков. Если они принимают объект в залог под ипотеку, то дальше уже просто работают ставки. Здесь никакого предпочтения особого у банка нет. Просто когда была господдержка и, по сути, за счет государственных бюджетных средств ставку банки давали льготную. Это не банки давали, это государство. Банку было все равно. Ему деньги стоят определенные. Есть цена денег и все. Если государство датирует, то замечательно. Банк готов на это с удовольствием пойти и дать ставку ниже. Потому что все равно ему из бюджета деньги заплатят. Поскольку сейчас льготные программы большей части своей отвалились, их уже нет, то, соответственно, льготные ставки отсутствуют, поэтому новостройки потеряли свою привлекательность не потому, что они плохие, а потому что цена денег, стоимость кредитов, по существу, сравнялась что на первичке, что на вторичке.

Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность вторичного жилья по сравнению с новостройками?

Я думаю, что сейчас особой инвестиционной привлекательности нет ни у первички, ни у вторички. Сейчас самое привлекательное — деньги положить под 20% в банк и не нести особо никаких рисков. В этом плане как раз выбор и процесс покупки недвижимости стал не инвестиционным, а практически полностью либо сберегающим как другая валюта, как вложить — поменять рубли на евро или на доллары, или на что-то еще, или на квадратные метры, либо для решения в большинстве своем собственных жилищных нужд, каких-то проблем.

Можно несколько рекомендаций покупателям, которые стоят сейчас перед выбором: новостройка, либо вторичка в условиях текущего рынка?

Какой-то рекомендации точной нет. Сейчас надо просто выбирать, взвешивая достоинства и недостатки. Есть такой фактор как привязка к месту. И далеко не везде есть новостройки, которые устроили бы с точки зрения их месторасположения. Люди же смотрят, не просто покупают где-нибудь. Даже в Москве где-нибудь. А все-таки привязываются к каким-то районам, к месту работы, учебы и так далее. Поэтому, я думаю, что выбор не стоит так: новостройки — хорошо, а вторичка — плохо. Или наоборот. Надо просто учитывать. Если вы продаете свою квартиру и покупаете большую, то купить для вас новостройку, а жить вы где будете то время, пока вы сделаете ремонт, пока заедут соседи? Вы можете, конечно, заехать в голый бетон или, если квартира с отделкой, то, конечно, хорошо, вы в нее заедите. Но все равно вы будете там один-два года терпеть некоторые неудобства оттого, что другие люди заезжают не одновременно с вами. Все это будет растянуто по времени. Поэтому каждый, исходя из своей ситуации, должен делать выбор, понимая плюсы и минусы. Если у вас не стоит вопрос так, что вы продаете квартиру и вам в этот момент негде жить, если у вас есть альтернативный, вы можете подождать, пока там все обустроится. И тогда это для вас не является сильным недостатком. Тут все очень индивидуально. Сказать, что что-то лучше, практически невозможно.

Фото: stroi.mos.ru / Михаил Колобаев (Creative Commons Attribution 4.0 International)