Дом стоит, но продать нельзя: что скрывают сентябрьские поправки для СНТ

Поправки, вступившие в силу с 1 сентября, вызвали немало вопросов у владельцев дачных участков. Многие из них узнали, что садоводство на землях сельхозназначения, относящихся к сельхозугодьям, теперь официально запрещено. Но как это отразится на рядовых гражданах и кого на самом деле коснутся новые правила?

Категории и ВРИ: что важно знать

Земельный кодекс делит участки на семь категорий. Одна из ключевых — земли сельхозназначения. Обычно это территории за пределами поселений, где почва пригодна для ведения хозяйства. Для таких земель определяют вид разрешённого использования (ВРИ). Он может быть разным: от сельхозпроизводства и ЛПХ до садоводства. Именно ВРИ уточняет, для чего предназначён участок в рамках своей категории.

Ранее действовали исключения: если владелец до 1 января 2019 года оформил землю с ВРИ "ведение садоводства" на сельхозугодьях, претензий к нему быть не могло. Теперь ситуация изменилась.

Суть поправок

Поправки запрещают образование и использование садовых участков на сельхозугодьях — независимо от того, когда и каким образом они были оформлены. Получается противоречие: прежняя норма разрешает старым владельцам садоводство, новая — запрещает.

Скорее всего, на практике будет применяться именно свежая редакция закона. Это значит, что при спорах чиновники и суды могут ссылаться на запрет.

Кого может затронуть

Обычным садоводам переживать вряд ли стоит. Если участок был оформлен до 2019 года и входит в состав СНТ, риск минимален. Причина проста: заставить владельцев снести дома и вернуться к пашне практически невозможно — придётся выплачивать огромные компенсации. Ведь стоимость садовых участков в десятки раз выше, чем у сельхозугодий.

Кроме того, Росреестр при регистрации строений опирается не на территориальную зону, а на ВРИ. Если в документах указано "садоводство", право собственности будет зарегистрировано, даже если земля формально относится к сельхозугодьям.

Новые ограничения

Поправки затрагивают не только вопрос расположения садовых участков.

1. Запрещено отчуждать участок и дом на нём отдельно. Продать или подарить можно только весь объект целиком.
2. Нельзя делить жилые и садовые дома на отдельные части. Это должно предотвратить хаотичную застройку и "шанхаизацию" СНТ.
3. Уточнено понятие хозпостроек: к ним относятся бани, сараи, теплицы, навесы, погреба, летние кухни и колодцы. Они могут быть капитальными или некапитальными. При этом встроенные в дом погреба хозпостройками не считаются.
4. Очистные сооружения и другие объекты общего пользования теперь прямо отнесены к имуществу СНТ.

Главная цель изменений

По мнению экспертов, новые правила направлены не против рядовых садоводов, а против девелоперов. Закон должен ограничить появление новых коттеджных посёлков и СНТ на сельхозугодьях, особенно там, где речь идёт о десятках гектаров.

Для простых людей, которые давно обустроили свои дачи, поправки носят скорее формальный и пугающий характер.