Ошибка в карте стала приговором: как межевание ставит крест на сделке

С 1 марта 2025 года вступило в силу требование, которое стало настоящим испытанием для владельцев участков. Продать, подарить или оформить иную сделку с землёй теперь возможно только при одном условии — в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН) должны быть указаны точные границы участка. Без этого — ни шага.

Обязательное межевание: что изменилось

Нововведение закреплено в законе №487-ФЗ от 26 декабря 2024 года. Оно обязало всех собственников перед сделкой проводить межевание — то есть определение точных координат участка. Именно из-за этого требования количество земельных споров только за два месяца выросло на 20%, по данным компании "Земельный юрист".

Неприятный сюрприз: границы ушли в соседний ЖК

С проблемой столкнулся житель Подмосковья Михаил Савельев. Он решил продать участок в деревне Редькино, провёл межевание — и обнаружил, что 1,5 сотки его земли по кадастровой карте находятся на территории соседнего жилого комплекса "Новое Домодедово".

Застройщик комплекса (СУ-155) уже обанкротился, а земля перешла городу. Михаил обратился за корректировкой границ, но суд отказал. Сделка сорвалась, и теперь, по прогнозам, он сможет вернуться к продаже не раньше 2027 года.

"Для установления границ земельного участка по его фактическому пользованию требуется корректировка границ территориальной зоны и населённых пунктов. Плановое внесение изменений в Генеральный план… запланировано на 2027 год", — пояснили в администрации городского округа Домодедово.

Что говорят власти и юристы

В администрации уточнили, что границы участка Михаила не соответствуют требованиям земельного законодательства. Часть его участка выходит за пределы зоны Ж-2, предназначенной для частной застройки, и в рамках действующих правил это недопустимо.

Схожих случаев становится всё больше. По словам Лидии Восканян, юриста компании "Земельный юрист", в Москве и области около 40% участков имеют проблемы с наложением границ. Особенно часто это касается старых посёлков и СНТ.

"Недавно у нас был случай, когда из-за значительного наложения границ пришлось полностью сдвинуть одну улицу. Шесть участков фактически заходили на проезжую часть. Мы помогли собственникам оформить всё в Росреестре без суда", — рассказала она.

Системная проблема, которую начали исправлять

Алексей Коневский, партнёр юридической фирмы "Пепеляев Групп", пояснил, что проблема "размытых" границ существовала давно, просто раньше она всплывала лишь в крайних случаях. Теперь же межевание стало обязательным, и многие нарушения выходят на свет, получая правовую огласку и шанс на устранение.