Эскроу-счета тормозят стройку, но спрос на дома рвёт все шаблоны

Индивидуальное жилищное строительство продолжает демонстрировать уверенный рост, обгоняя по масштабам даже многоквартирное жильё. Только за последние три года доля ИЖС в общем объёме ввода жилья стабильно превышала 50%. Однако новый порядок расчётов с использованием эскроу-счетов, вступивший в силу в июле 2024 года, стал серьёзным препятствием для развития этого сегмента.

Как работает механизм и в чём его цель

Суть нововведения — в защите заказчиков от недобросовестных застройщиков. Теперь при ипотечном кредитовании ИЖС деньги поступают не напрямую подрядчику, а на специальный эскроу-счёт. Доступ к ним строительная компания получает только после регистрации объекта в Росреестре.

На бумаге — это защита клиента. На практике — серьёзный барьер для малых строительных фирм.

Почему механизм буксует

Большинство подрядчиков, занятых в ИЖС, — это представители малого бизнеса. У них нет достаточного объёма собственных средств и возможности привлекать внешнее финансирование. Чтобы одновременно вести несколько объектов, компаниям может потребоваться 50-70 миллионов рублей.

При этом стоимость кредитования остаётся высокой. В результате в 2025 году выдача ипотек на ИЖС резко сократилась: за первый квартал оформлено всего 2,2 тысячи кредитов, тогда как годом ранее таких кредитов было более 100 тысяч.

Масштабы строительства и роль собственных средств

Тем не менее, ИЖС остаётся доминирующим сегментом. В 2022 году было построено 102,7 млн кв. м жилья (из них 57 млн — ИЖС), в 2023 — 110,44 млн кв. м (59 млн — ИЖС), в 2024 — 107,4 млн кв. м (62 млн — ИЖС).

Причём, по официальным данным, из 400 тысяч новых домов, поставленных на кадастровый учёт в 2024 году, только 100 тысяч строились с привлечением ипотечных средств. Остальные — за счёт собственных или потребительских кредитов. Это говорит о высокой готовности граждан инвестировать в частное жильё даже без поддержки банков.

ИЖС как единственная альтернатива за пределами крупных городов

Государственные программы субсидирования ипотеки в первую очередь ориентированы на города. В небольших населённых пунктах ИЖС остаётся практически единственным вариантом улучшения жилищных условий. По оценкам "ДОМ.РФ", потенциальный спрос на строительство индивидуального жилья превышает 500 тысяч домов в ближайшие пять лет.

При этом запрос на многокомнатное жильё постоянно растёт. Однако на рынке массовой застройки доля трёхкомнатных квартир по-прежнему не превышает 15%. Строительство собственного дома становится естественным решением для больших семей.

Есть ли путь вперёд?

Сегодня банки не готовы кредитовать ИЖС без использования эскроу-счетов, а подрядчики не могут работать в условиях высокой долговой нагрузки. Решение проблемы — в смягчении кредитной политики и создании более доступных инструментов финансирования для малого строительного бизнеса.

Если регулятор пойдёт на такой шаг, механизм эскроу-счетов действительно сможет работать в интересах всех участников: и потребителей, и застройщиков, и банков.