Комбинированная ипотека кажется выгоднее рыночной: где заемщика может ждать главный подвох

Комбинированная ипотека становится практически единственным инструментом для приобретения просторного жилья в крупных городах, утверждает ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. В комментарии NewsInfo специалист объяснил механизмы работы смешанных программ кредитования и оценил их прозрачность для заемщиков.

Ранее сообщалось, что востребованность комбо-ипотеки в России увеличилась почти в пять раз за первую половину 2026 года. В сегменте госпрограмм доля таких сделок выросла с 1% до 10%, поскольку разделение суммы на льготную и рыночную части позволяет семьям обходить жесткие лимиты по займам. Однако юристы предупреждают о возможных скрытых рисках в договорах, которые могут осложнить владение недвижимостью.

При этом покупка недвижимости остается приоритетной задачей для большинства граждан, несмотря на трансформацию банковских продуктов.

Основной причиной популярности комбинированных схем эксперт называет резкий разрыв между стоимостью квартир и установленными государством лимитами. Для Москвы и Подмосковья, к примеру, порог в двенадцать миллионов рублей часто оказывается недостаточным для покупки семейного жилья, если у покупателя нет значительных накоплений для первоначального взноса. Специалисты детально разъясняют правила кредитования, позволяющие расширить бюджет сделки.

"В двенадцать миллионов рублей уложиться, если это семья и им нужна двух-трехкомнатная квартира, это существенно мало средств. При комбинированной ипотеке, к примеру, лимит в двенадцать миллионов рублей считается по льготной ставке шесть процентов, а дальше в зависимости от того, какую сумму клиент добирает", — пояснил Ракута.

По словам брокера, итоговая стоимость займа зависит от объема дополнительных средств. Если сумма сверх лимита невелика, средневзвешенная ставка по всему кредиту может составить около 10-12 процентов, что значительно выгоднее стандартных рыночных условий.

Существуют разные форматы сделок: от единого договора с усредненным процентом до разделения на два независимых кредитных обязательства. Правильно выбранная стратегия помогает значительно урезать долг по ипотеке в долгосрочной перспективе.

"Выгодность нужно считать в зависимости от стратегии: как быстро планируют погасить, или это все-таки долгосрочная история. В некоторых случаях выгоднее в два договора идти, а в некоторых это что-то усредненное. Центробанк планирует ограничивать комбинированную ипотеку, поэтому о ней сейчас не так много говорят", — рассказал специалист.

Регулятор выражает обеспокоенность возможным завышением стоимости объектов в таких схемах. Тем не менее, эксперт отмечает, что современные банковские системы оценки стали более жесткими и редко пропускают переоцененные залоги.

Даже если льготная ипотека дополняется рыночной частью, банк тщательно проверяет ликвидность квартиры. Понимание того, как проходит проверка застройщика, минимизирует риски для конечного потребителя.

Читайте также

• Битва за квадратные метры регионы требуют пересмотреть ипотечные правила ради будущего семей
• В поисках равновесия каким будет будущее рынка недвижимости при текущей политике регулятора
• Инвестиции в бетон теряют драйв рынок недвижимости застыл в ожидании новых условий по ипотеке
• Доступные квадратные метры для ученых в каких городах России появится аналог популярной IT-ипотеки
• Новшества по семейной ипотеке перенесли на осень что скрывается за этой паузой