Кот в мешке или выгодная покупка: что ждет инвесторов на торгах по конфискованным землям

Когда проезжаешь мимо заброшенных полей в Подмосковье, где трава по пояс скрывает очертания бывших границ, сложно представить, что за эти гектары уже давно заплачено — в буквальном смысле — по уголовным кодексам. Тысячи гектаров, изъятых у коррупционеров, годами лежат мертвым грузом, зарастая борщевиком и ожидая судьбы, которая застряла в бюрократических коридорах. Пока рынок недвижимости лихорадит от высоких ставок, а семьи ищут возможности для покупки жилья в условиях кредитного сжатия, эти земли могли бы стать решением для тысяч людей. В мае Госдума планирует взяться за законопроект, который наконец-то позволит пустить конфискат в оборот, пополнив казну и оживив спрос на загородное строительство.

Зависший капитал: почему земля простаивает
Новая механика торгов и участие государства
Чего ждать потенциальным покупателям

"Земля всегда была самым ликвидным активом, но когда она годами выпадает из оборота, это не только финансовая, но и градостроительная потеря. Огромные площади вблизи населенных пунктов требуют не просто продажи, а грамотного зонирования, чтобы новый владелец не столкнулся с инженерным тупиком. Инвестиции в такие участки оправданы, если изначально учитывать ошибки планировки на этапе выбора, ведь юридическая чистота — лишь половина успеха".

Дизайнер интерьеров Елена Маркова

Зависший капитал: почему земля простаивает

Только в Московской области с 2020 года скопилось более 2 тысяч участков общей площадью 581,3 гектара. Кадастровая стоимость этих угодий превышает 2,7 миллиарда рублей, однако сейчас они не приносят ничего, кроме ежегодных расходов на государственное содержание. Причина кроется в отсутствии прозрачного механизма продажи конфискованного имущества, что делает его "мертвым капиталом".

Ситуация осложняется тем, что для частника покупка такой земли сопряжена с рисками, которые накладывают скрытые опасности владения частным сектором. Когда участок долго пустует, нарушается дренаж, зарастают коммуникационные подъезды, а иногда и вовсе разрушается инфраструктура. В нынешних реалиях будущему владельцу придется оценивать готовность инженерных сетей еще до выхода на торги, чтобы участок не превратился в бездонную яму для бюджета.

Законодатели отмечают, что текущий закон позволяет продавать конфискованное жилье только при условии, что цена превышает 50% от средней рыночной стоимости. Для земельных участков, которые часто не имеют построек, такой порог кажется избыточно жестким, что и блокирует приток средств в казну. Поправка, которую планируют внести ко второму чтению, должна упростить эти бюрократические препоны.

Новая механика торгов и участие государства

Правительство РФ уже поддержало инициативу, с оговоркой: федеральные земли, которые не были получены в результате преступных действий, изыматься и выставляться на торги не будут. Это важное уточнение, призванное стабилизировать рынок и не допустить хаотичной распродажи госфонда. Первое чтение законопроекта в Государственной думе ожидается уже в мае, при оптимистичном сценарии закон примут к 19 июля.

При этом, как сообщают "Известия", для граждан и представителей бизнеса проект создает абсолютно прозрачный механизм участия. После отмены запрета участки перейдут в статус рыночных активов, доступных для покупки на открытых аукционах. Это позволит не только избавиться от затратного имущества, но и даст возможность строить коттеджные поселки на территориях, которые сейчас никак не используются.

Власти регионов также заинтересованы в реформе: налоговые поступления от эксплуатации этих земель начнут наполнять муниципальные бюджеты. Однако успех затеи зависит от того, насколько быстро пройдет инвентаризация и оценка объектов. Ведь часто купленная земля требует серьезной подготовки к освоению, от борьбы с сорняками до восстановления нормального состояния почвы.

Чего ждать потенциальным покупателям

Для потенциальных покупателей важно понимать, что аукционная земля требует холодного расчета. Даже если стартовая цена окажется привлекательной, нужно закладывать бюджет на аудит участка. Часто за низкой стоимостью стоят проблемы с доступом к инфраструктуре, о которых не пишут в кадастровой выписке. К слову, грамотный ремонт и эксплуатация коммуникаций - это то, с чем столкнется каждый, кто решит строиться на бывшем конфискате.

Эксперты также советуют обратить внимание на зонирование. Участок может быть формально под дачное строительство, но иметь обременения, которые делают обустройство функционального пространства делом весьма затратным. Проверка истории владения и технических условий — база, пренебрежение которой может лишить вас возможности построить дом мечты даже на юридически чистой земле.

Редакция напоминает, что данные о торгах будут публиковаться на официальных площадках. Важно следить за обновлениями законопроекта, так как ко второму чтению возможны изменения в правилах формирования лотов. Ожидается, что запуск программы позволит рынку загородной недвижимости получить дополнительный приток объектов, что, возможно, немного снизит градус конкуренции за участки в популярных локациях.

"Любая стройка на земельном участке с историей требует точного инженерного анализа. Конфискованные земли — это часто "кот в мешке": там могут быть скрыты старые фундаменты или проблемы с отводом грунтовых вод, которые сложно заметить визуально. Прежде чем делать роскошный ремонт, нужно убедиться, что земля пригодна для капитального строительства. Мой опыт показывает, что скупой платит дважды, если не закажет геологию заранее".

Строитель Артём Кожин

FAQ

Будут ли продавать любую государственную землю?
Нет, законопроект касается только объектов, изъятых в рамках уголовных дел о коррупции. Федеральные земли, не являющиеся конфискатом, остаются под защитой закона.

Насколько дешевле будет такая земля на торгах?
Цены будут определяться рыночной оценкой. Текущие нормы требуют продажи по цене не ниже 50% от вторичного рынка, но законопроект может скорректировать эти правила.

Проверено экспертом: строитель Артём Кожин