Золотое жилье: города, где маленькая квартира приносит доход выше, чем банковский вклад

Q: Какая окупаемость самая короткая среди городов из расчёта?

8,3 года в Грозном.

Владельцам небольших квартир приходится считать не только "сколько стоит квадрат", но и сколько реально вернётся с аренды. По подсчётам аналитиков "Мира квартир", в Грозном компактное жильё площадью до 32 квадратных метров способно дать 12,1% годовых при долгосрочной сдаче. Там же окупаемость выходит самой короткой — 8,3 года. При этом в Сочи, наоборот, цифры заметно скромнее: доходность оценивают в 5,1% годовых, а окупить покупку можно лишь за 19,6 года. Плюс к выбору добавляется сезонная реальность: цены на покупку растут, а аренда не всегда успевает — и это напрямую бьёт по доходности.

Где компактные квартиры дают максимум доходности
Где окупаемость растягивается сильнее всего
Почему доходность просела при росте цен на покупку
О чем думать до покупки, если планируете сдавать

"Если цель — долгосрочная аренда, важнее не только "сколько приносит", но и за что собственник потом платит: содержание, ремонт, мелкий износ. Компактные квартиры часто легче сдать, потому что спрос на них стабилен, но в пересчёте на окупаемость всё упирается в цену покупки и в то, как быстро вы вернёте вложения арендуемым ресурсом — то есть жильём. При росте стоимости покупки доходность падает даже при ровной аренде, и это нужно учитывать до сделки".

Консультант по строительным и отделочным работам Артём Кожин

Где компактные квартиры дают максимум доходности

Аналитики "Мира квартир" посчитали доходность и окупаемость для квартир площадью до 32 квадратных метров в 70 крупных городах. Самый высокий показатель по долгосрочной аренде нашли в Грозном: 12,1% годовых. Окупаемость там же — 8,3 года, то есть вложения возвращаются быстрее, чем в большинстве городов из выборки.

Дальше по привлекательности идут Нижний Тагил, где заявлены 10,6% годовых и окупаемость 9,4 года. Похожая история в Якутске: 10,1% и 9,9 года. В Астрахани доходность оценивают в 10% при окупаемости 10 лет — близко к "десятке" по обоим параметрам.

Ещё несколько городов с высокими значениями: Хабаровск — 9,6% и 10,4 года, Смоленск — 9,6% и 10,5 года, Мурманск — 9,5% и 10,5 года. Томск и Новокузнецк тоже выглядят неплохо: 9,1% годовых с окупаемостью 11 лет. В Оренбурге показатель ниже, но в рамках этой же логики: 8,9% годовых и 11,2 года.

Если вы присматриваете жильё под сдачу, имеет смысл отдельно сверить условия эксплуатации: ремонт "по мелочи" съедает часть прибыли. Практический взгляд на то, как не загонять себя в постоянные переделки, часто начинается с качества отделки и узлов — это уже из строительной плоскости, а не из маркетинга. На тему грамотного ухода за домом и снижения бытовых "утечек" полезно посмотреть и бытовые инструкции, но без подмены смысла на другое — например, кухонные лайфхаки, которые помогают быстрее навести порядок могут пригодиться, если будущие жильцы будут держать кухню в постоянной нагрузке.

Где окупаемость растягивается сильнее всего

Наименее выгодной по сдаче аналитики называют Сочи. Доходность там — 5,1% годовых, а окупить покупку можно только за 19,6 года. Это как раз тот случай, когда разница между городами превращается в десятки квартальных платежей по времени — и цифры лучше держать в голове сразу, а не "после выбора объекта".

Следом идут Санкт-Петербург и Нижний Новгород. В Петербурге доходность оценивают в 5,2% годовых, окупаемость — 19,1 года. В Нижнем Новгороде цифры ещё ниже по сравнению с лидерами: 6% доходности и 16,8 года окупаемости.

Похожие параметры фиксируют и для Казани — 6% годовых и 16,7 года. В Калининграде доходность составила 6,2% при окупаемости 16 лет. Москва в этой группе держится на среднем уровне: 6,6% годовых и окупаемость 15,1 года. Разброс заметный: от 8,3 года в Грозном до 19,6 года в Сочи.

При такой вилке любая "скидка для первых покупателей" в новостройке может сыграть роль — но только если вы считаете общую картину по доходности. Если старт продаж только начался, и цены ещё "плывут" по этапам строительства, лучше сразу смотреть, сколько реально будет стоить владение после покупки. И да, коммунальные расходы тоже завязаны на технике и её состоянии — иногда утечки энергии превращаются в регулярную неприятность, как в случае ошибок с бытовыми приборами летом и растущих счетов за электричество.

Почему доходность просела при росте цен на покупку

Гендиректор "Мира квартир" Павел Луценко объяснил изменение показателей. По его словам, год назад маленькие квартиры были немного выгоднее. Теперь цифры снизились из-за того, что аренда по условиям наблюдения не менялась, зато цена покупки выросла на 6,3%.

Логика здесь простая: доходность считают от вложений, а если аренда "стоит", то рост стоимости покупки неизбежно уменьшает процент. То есть собственник может сдавать квартиру примерно по тем же расценкам, но окупать её будет дольше, потому что платить за вход пришлось больше. Поэтому такие расчёты полезны не только для выбора города, но и для тайминга сделки.

По данным "Мира квартир", компактное жильё при этом остаётся наиболее подходящим вариантом для сдачи. В среднем по крупным городам оно приносит 7,4% доходности и окупается за 13,4 года. Для двухкомнатных квартир показатели иные — 5,8% доходности и 17,4 года окупаемости.

Если вы сравниваете варианты, смотрите не на "разницу в процентах на бумаге", а на разницу в сроке окупаемости. Именно срок потом определяет, насколько быстро квартира перестаёт быть инвестиционной нагрузкой и начинает работать "в плюс" с учётом времени. Здесь же стоит помнить про бытовые удобства: например, если в квартире нестабильный интернет, арендаторы будут жаловаться чаще, а вы — чаще решать вопросы. Про помехи и размещение роутера есть понятный материал про то, что мешает сигналу по всей квартире.

О чем думать до покупки, если планируете сдавать

Окупаемость — штука не только математическая. В реальности важны сроки подготовки квартиры к сдаче и то, насколько быстро вы закроете "первичные" вопросы по ремонту и технике. Маленькие квартиры чаще берут на конкретный запрос: жильцам нужна быстрая заселенность и понятная бытовая база, без сюрпризов.

Риски тоже бывают одинаковыми для всех городов: цена покупки растёт, аренда "застывает", а расходы по владению остаются. Поэтому, если вы выбираете между двумя похожими объектами, имеет смысл держать в голове не только доходность, но и то, какие траты возникнут в первые месяцы. Иногда экономят на том, что потом превращается в "точечный" ремонт снова и снова.

Ещё один бытовой пласт — содержание кухни и базовые чистки. Стандартные пятна, разводы и следы готовки быстро превращаются в спор "кто виноват" между арендатором и собственником. Отсюда практическая польза бытовых советов: как упростить мытьё окон без лишней химии может показаться не про аренду, но на дистанции снижает количество конфликтов.

И не забывайте про технику. Некоторые "самодельные" решения потом выстреливают поломкой, особенно если в квартире есть посудомойка или холодильник. Например, популярные методы с подручными средствами в уходе за техникой нередко превращаются в проблемы, и тут полезно знать, почему мастера не советуют повторять чужие трюки — разбор про уход и замену уплотнителя в холодильнике - как минимум про логику неисправностей.

"Когда речь про инвестицию в небольшую квартиру, я бы отталкивался от практики ремонта и состояния узлов. На окупаемость сильнее всего влияет разница между тем, за сколько купили и за сколько реально получается сдавать, а остальное — уже работа по снижению будущих расходов. Если в квартире "слабые места" по инженерии или отделке, они почти всегда проявляются в период проживания, и это съедает доход. Поэтому лучше заранее оценивать, во что выльются обслуживание и возможные переделки".

Строитель, специалист по строительству и ремонту жилых объектов Михаил Волков

FAQ

Вопрос? Какой размер квартиры учитывали аналитики при расчёте доходности?
Ответ: брали квартиры площадью до 32 квадратных метров.

Вопрос? Где доходность по долгосрочной аренде оказалась самой высокой?
Ответ: в Грозном — 12,1% годовых.

Вопрос? Какая окупаемость самая короткая среди городов из расчёта?
Ответ: 8,3 года в Грозном.

Вопрос? Почему в целом показатели по маленьким квартирам стали хуже по сравнению с годом ранее?
Ответ: стоимость аренды не поменялась, а цена покупки выросла на 6,3%.

Проверено экспертом: строитель, специалист по строительству и ремонту жилых объектов Михаил Волков