Покупаете квартиру? Готовьтесь к этим 5 дополнительным платежам

Покупатель квартиры обычно заранее считает бюджет, но в реальности всплывает целая пачка платежей. Одни нужны всегда — без них Росреестр не поставит отметку в реестре. Другие появляются только при ипотеке: банку важно, чтобы залог оценили и чтобы объект был застрахован. Плюс есть расходы "по желанию”, которые не обязательны по закону, зато страхуют от судебных историй и спорных ситуаций. В итоге итоговая сумма сделки складывается из обязательного минимума и набора опций — и лучше прикинуть её до подачи документов, а не после.

Обязательная госпошлина за регистрацию права
Расходы при ипотеке: что добавится к базовой цене
Особые случаи: материнский капитал и нотариальные документы
Добровольные траты, которые снижают риски
Как посчитать общую стоимость сделки заранее

"Когда речь про ипотеку, банк почти всегда упирает в два обязательных сценария: оценка залога и страхование самого предмета залога. Без отчёта об оценке кредит обычно не одобряют, а без страховки объект не устраивает банк как гарантия. Ещё один "техничный” момент — страховку нужно каждый год продлевать и следить за пересчётом по уменьшающемуся долгу: платить каждый год придётся, просто сумма меняется. С остальным — титульным страхованием, нотариальными форматами и юридическими проверками — можно решить по ситуации, но базу лучше считать точно".

Строитель, специалист по строительству и ремонту жилых объектов Михаил Волков

Обязательная госпошлина за регистрацию права

Переход права собственности фиксируют в Едином государственном реестре недвижимости — и это обязательная точка, без которой покупатель не становится собственником. За регистрацию взимают государственную пошлину, и её нужно заранее заложить в бюджет сделки. По практике, про неё вспоминают в последний момент, когда пакет документов уже готов, а деньги ещё не внесены — лучше так не делать.

Размер пошлины зависит от кадастровой стоимости квартиры. Если она не превышает 20 миллионов рублей или не определена, платят 4000 рублей. Если кадастровая стоимость выше, пошлина считается как 0,02% от кадастровой стоимости, но сумма ограничена сверху — не более 500 000 рублей.

Если покупателей несколько, пошлину распределяют между ними пропорционально долям в праве собственности. Оплату нужно внести до подачи документов на регистрацию, а квитанцию прикладывают к пакету. Есть и "ускоренный” вариант: если право зарегистрируют в срок не более одного рабочего дня после подачи документов, пошлину удваивают.

Отдельные категории граждан освобождаются от уплаты полностью или частично — перечень установлен статьёй 333.35 НК РФ. Если вы или продавец попадаете под льготу, это стоит проверить заранее, чтобы не платить лишнее и не переделывать пакет документов.

Расходы при ипотеке: что добавится к базовой цене

Ипотека меняет структуру расходов: к базовой стоимости квартиры добавляются платежи, которые банку нужны для защиты залога и корректного расчёта рисков. Обычно говорят "три допрасхода”, и это действительно три направления: оценка недвижимости, страхование предмета залога и страхование жизни и здоровья заёмщика. Первые два чаще воспринимаются как обязательные по логике банка, а последний — как формально необязательный, но влияющий на ставку.

Оценка недвижимости нужна, чтобы банк понимал рыночную стоимость объекта, который выступает залогом. Для этого привлекают независимого оценщика и получают официальный отчёт — без него кредит могут не одобрить. Стоимость оценки зависит от региона, типа жилья, площади и срочности: единых "госцен” нет, это предпринимательская услуга.

Чаще всего банк принимает отчёт, если ему не больше шести месяцев. Если сделка затянулась дольше, оценку придётся делать заново. Ещё одна бытовая деталь: банк работает только с аккредитованными оценочными компаниями — список обычно дают по запросу.

Страхование предмета залога обязателено по закону: квартиру страхуют от физической утраты или повреждения. Среди рисков — пожар, залив, взрыв бытового газа, стихийные бедствия и противоправные действия третьих лиц. В полис нередко включают и гражданскую ответственность перед соседями; если залив случится по вине владельца, страховая гасит остаток долга перед банком в случае разрушения квартиры по перечисленным причинам.

Тариф в среднем составляет 0,1-0,5% от остатка суммы кредита в год, а окончательную цену определяет страховая компания по характеристикам объекта: год постройки, материал стен, этажность, наличие газового оборудования и другие факторы. Страховку продлевают ежегодно, и стоимость пересчитывают — она снижается вместе с уменьшением ипотечного кредита.

Особые случаи: материнский капитал и нотариальные документы

Если в оплате используют материнский капитал, появляется обязательная нотариальная процедура. Покупатель обязан оформить жильё в общую долевую собственность супругу и всем детям, но на момент сделки право собственности ещё не перешло. Поэтому покупатель даёт нотариально удостоверенное обязательство выделить доли членам семьи после того, как станет собственником.

Без этого документа Социальный фонд России средства не перечислит продавцу, и сделка не состоится. Федеральный тариф за удостоверение такого обязательства составляет 500 рублей. К нему добавляется региональный тариф — он зависит от региона и формата сделки.

Отдельная история — нотариальное удостоверение договора купли-продажи. По общему правилу оно не требуется, но стороны вправе договориться и оформить сделку у нотариуса по инициативе покупателя. В большинстве ситуаций продавец не против "дополнительной безопасности”, особенно когда на сделку выходит сложная история с документами, но формально инициатива остаётся за сторонами.

Нотариус в таком случае делает правовую экспертизу, проверяет дееспособность сторон, запрашивает сведения из государственных реестров и направляет документы на регистрацию в Росреестр. Кроме того, нотариус несёт имущественную ответственность за свои действия — это и есть главный "плюс” по ощущениям покупателя, ради которого люди часто и соглашаются на допрасход.

"Если в покупке фигурирует материнский капитал, то нотариальное обязательство — не формальность "для галочки”. Без него Социальный фонд России просто не перечислит деньги продавцу, а значит сделка встанет. И тут важно не тянуть: обязательство оформляют до того, как пакет попадёт на рассмотрение по расчетам. По остальным нотариальным опциям решение принимает сторона — но когда покупатель хочет усилить юридическую защиту, он часто выбирает нотариальный формат и платит за проверку документов у специалиста".

Дизайнер интерьеров, эксперт по оформлению жилых пространств Елена Маркова

Добровольные траты, которые снижают риски

Титульное страхование защищает от риска утраты права собственности на квартиру. Механика простая: если сделку оспорят в суде, а квартиру у покупателя изымут (например, объявится наследник или всплывёт конфликт по правам бывшего супруга), страховая выплатит возмещение в пределах страховой суммы. Если квартира куплена в ипотеку, страховка погасит долг перед банком и отдаст заёмщику разницу — стоимость по договору купли-продажи минус остаток долга по ипотеке.

Титульное страхование не считается обязательным, но кредитная организация может поднять процентную ставку при его отсутствии. Чаще всего это актуально для вторичного рынка. Оформить страховку можно и при покупке без ипотеки, просто в ипотечных сделках она встречается чаще.

Базовый тариф — от 0,2% до 0,4% от стоимости квартиры в год. При повышенных рисках страховые компании применяют повышающие коэффициенты: частая смена собственников, наследственные истории, продажа по доверенности. Тогда тариф может доходить до 1% от стоимости квартиры в год.

Кроме страховок есть добровольные расходы, которые помогают "упаковать” сделку: юридическая проверка квартиры, банковская ячейка или аккредитив и услуги риелтора. Юридическая проверка — это анализ документов и истории объекта: ищут неучтённых наследников, нарушения приватизации, обременения и споры с третьими лицами. Стоимость зависит от глубины проверки, региона и сложности истории квартиры.

Как посчитать общую стоимость сделки заранее

Правильный расчёт начинается не с "какой процент”, а с списка: что обязательное, что появляется при ипотеке и что вы выбираете по желанию. Базой почти всегда становится госпошлина за регистрацию права собственности — она нужна при любом формате сделки. Её считают от кадастровой стоимости: 4000 рублей при стоимости до 20 миллионов или когда она не определена, либо 0,02% от стоимости, но максимум 500 000 рублей; при регистрации за один рабочий день после подачи документов размер удваивается.

Если покупка идёт через ипотеку, добавляйте оценку недвижимости (её стоимость определяет оценщик), страхование предмета залога (в среднем 0,1-0,5% от остатка кредита в год) и страхование жизни и здоровья. Формально последняя категория не обязательна, но отказ часто ведёт к повышению ставки: надбавка может составлять от 1-го до 4-х процентных пунктов в зависимости от банка и программы. Тариф по страховке зависит от возраста, пола, состояния здоровья и иногда может учитывать опасность профессии; средний диапазон — 0,2-2% от суммы кредита в год.

Если в сделке фигурирует материнский капитал, не забудьте про нотариальное обязательство: 500 рублей федеральный тариф плюс региональный тариф. Если вы решаете оформлять договор у нотариуса по собственной инициативе, расходы складываются из федерального тарифа (госпошлина за нотариальное действие) и регионального тарифа на услуги правового и технического характера (УПТХ).

Для удобства можно держать "скелет” бюджета по категориям: обязательная госпошлина; оценка; страхование залога; потенциальная страховка жизни; титульное страхование; нотариальные документы по материнскому капиталу или по желанию; добровольные юридические проверки, банковская ячейка или аккредитив и риелтор. Тогда итоговая цифра не будет сюрпризом на финише.

FAQ

Вопрос? Госпошлина за регистрацию права собственности всегда одна и та же?

Нет. Она зависит от кадастровой стоимости: при стоимости до 20 миллионов (или когда она не определена) — 4000 рублей, при большей стоимости — 0,02% от кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей. При регистрации за один рабочий день пошлину удваивают.

Вопрос? Какие расходы обязательно появляются при ипотеке?

Базово это оценка недвижимости и страхование предмета залога. Страхование жизни и здоровья формально не обязательно, но отказ может повысить процентную ставку.

Вопрос? Нужно ли титульное страхование, если квартира покупается в ипотеку?

Оно не обязательно. Но банк может повысить ставку при отказе, поэтому в ипотечных сделках титульное страхование встречается чаще, особенно на вторичном рынке.

Вопрос? Что требует закон, если оплату делали материнским капиталом?

Покупатель оформляет нотариальное обязательство выделить доли супругу и детям после перехода права собственности. Без этого документа Социальный фонд России деньги продавцу не перечислит.

Проверено экспертом: строитель, специалист по строительным и отделочным работам Михаил Волков