Продажа квартиры может удивить дважды: после сделки налог иногда оказывается выше ожидаемого

Продать квартиру дороже, чем купили, — полдела. Дальше налоговая смотрит уже не на радость сделки, а на цифры в договоре. Если срок владения не дотянул до льготного, можно легко отдать в бюджет десятки и сотни тысяч рублей, даже когда сделка выглядит удачной. Поэтому перед продажей люди обычно сначала считают не прибыль, а срок, кадастровую цену и право на льготу. Ошибка тут бьёт сразу по кошельку, без лишней романтики.

Как считают НДФЛ
Когда налог не берут
Как уменьшить налог
Ответы на популярные вопросы

"Если есть возможность подтвердить траты на приобретение жилья, то налог начисляется только на разницу между ценой продажи и покупки. Доказательством расходов может быть договор купли-продажи или ипотечный договор. В расходы можно включить также проценты по ипотеке — и на новую недвижимость, и на вторичное жильё - и траты на ремонт — если купить квартиру в новостройке без отделки".

дизайнер интерьеров Елена Маркова

Как считают НДФЛ

После продажи жилья бывший собственник платит НДФЛ, если не попадает под льготу. Для налоговых резидентов России с 2025 года действует ставка 13%, а если прибыль выше 2,4 млн рублей, на превышение берут 15%. Для нерезидентов ставка выше — 30%. Считают не всю сумму сделки, а именно прибыль: разницу между ценой покупки и ценой продажи.

Пример тут простой, как табуретка в прихожей. Коттедж купили за 4 млн рублей, а продали за 7,2 млн. Прибыль составит 3,2 млн, и налог посчитают так: 2 400 000×0,13 + 800 000×0,15 = 432 000 рублей. Если документы по покупке и продаже в порядке, математика получается без сюрпризов.

При расчёте смотрят и на статус жилья. Если в день продажи у человека не было других квартир, комнат, коттеджей или долей в них, объект считают единственным жильём. Апартаменты, гараж и нежилая недвижимость сюда не входят. У супругов при этом отдельно учитывают общее имущество, купленное в браке, и личные объекты каждого.

Когда налог не берут

Есть несколько случаев, когда НДФЛ при продаже жилья не начисляют вовсе. Жильё могли получить по наследству, в подарок от близкого родственника, по ренте или приватизировать больше трёх лет назад. Тот же срок работает для единственного жилья. В ряде регионов минимальный срок владения любым жильём тоже составляет 3 года, но там действует свой список субъектов.

Есть ещё вариант с пятилетним сроком. Если квартира не единственная и не попадает в льготные категории, без налога её продадут только после 5 лет владения. Для тех, кто покупает новое жильё заранее, есть отдельное правило: статус единственного жилья не теряется, если новая квартира куплена в течение 3 месяцев до продажи старой, то есть в пределах 90 дней.

Отдельно в 2026 году меняются правила для иноагентов. Для них льготы по срокам владения 3 и 5 лет, а также по наследованию и дарению не действуют. Статус проверяют хотя бы за один день в том календарном году, когда имущество продали. Ставка НДФЛ для таких граждан — 30%, даже если они налоговые резиденты России.

"Семьи с двумя, тремя и большим числом детей могут продать свою квартиру, дом с участком или комнату без начисления налога в любой момент, даже если купили её несколько месяцев назад. Но для этого нужно соблюсти сразу пять условий: по детям, срокам покупки нового жилья, площади или кадастровой стоимости, цене проданного объекта и отсутствию другой подходящей недвижимости".

консультант по уборке и уходу за домом Ирина Полякова

Как уменьшить налог

Если без налога не получается, сумму можно сократить законным способом. Самый понятный вариант — вычет "доходы минус расходы". Тогда налог считают не со всей цены продажи, а с разницы между продажей и подтверждёнными затратами на покупку. Подойдут договор купли-продажи, ипотечный договор и другие бумаги, где видна реальная сумма расходов.

Есть и стандартный вычет в 1 млн рублей. Его используют, когда подтвердить покупку нельзя или жильё досталось бесплатно, например после приватизации. Если квартира продана дешевле миллиона, налог не начислят. Но вычет дают один раз в год, так что лишний раз на него лучше не рассчитывать.

Ещё один способ связан с ценой продажи. Если объект продали по той же цене, что и купили, или дешевле, НДФЛ не берут. Но здесь есть жёсткий ориентир — цена не должна быть ниже 70% кадастровой стоимости на год продажи. В 15 регионах в 2026 году применяется 100% кадастровой цены, и там налог считают строже. При этом смотрят не на место квартиры, а на место прописки продавца.

Как работают сроки и кадастровая цена

Срок владения должен идти без перерывов. Если квартиру сначала подарили, потом сделку оспорили и жильё вернулось обратно, отсчёт начнётся заново с даты последней регистрации. При реновации или переселении за точку отсчёта берут момент получения старого жилья. Если человек сначала владел долей, а потом выкупил объект целиком, срок считают с даты оформления первой доли.

Если несколько комнат или участков объединили в один объект, срок владения считают от даты покупки последней части. Это правило отдельно подтверждала ФНС. В реальной жизни такие детали часто и ломают расчёт: человек смотрит на старую дату в договоре и не замечает, что налоговая возьмёт другую точку отсчёта.

Кадастровая стоимость тоже может сыграть против продавца. Если в договоре указали цену ниже 70% кадастра, налог посчитают от этой минимальной базы. В Санкт-Петербурге, Карелии, Архангельской, Астраханской, Калининградской областях, Крыму, Краснодарском крае, Татарстане, Новосибирской, Курганской, Воронежской, Тюменской, Новгородской, Курской и Ростовской областях действует 100% кадастровой цены. И тут уже не спрячешься за красивую цифру в договоре.

Примеры расчёта без лишней путаницы

Если квартиру купили за 4,2 млн рублей, а продали за 5,7 млн, налог берут только с 1,5 млн, если расходы подтверждены документами. При ставке 13% сумма составит 195 000 рублей. Это и есть тот случай, когда старые бумаги экономят вполне живые деньги.

Если продали жильё за 3,2 млн рублей и применили стандартный вычет, налогооблагаемая база снизится до 2,2 млн. Тогда НДФЛ по ставке 13% составит 286 000 рублей. Когда же объект продан по цене покупки или ниже, а порог 70% кадастровой стоимости не задет, налога не будет.

Есть и пример с регионами, где учитывают полную кадастровую цену. Квартиру купили за 5 млн, через 2 года продали за ту же сумму, а кадастровая цена в год сделки выросла до 7 млн. Если продавец прописан в Санкт-Петербурге, налог составит (7 000 000 — 5 000 000) x 0,13 = 260 000 рублей. Если продавец прописан в Башкирии, 4 900 000 меньше 5 000 000, и НДФЛ не начисляют.

"Если реализовать жильё по цене, равной той, за которую его покупали, или дешевле, НДФЛ не начисляется. Но при этом цена должна быть не ниже 70% от кадастровой цены, установленной в год продажи жилья. В некоторых регионах понижающий коэффициент увеличивают до 100% кадастровой цены, и тогда место прописки продавца становится решающим".

строитель Михаил Волков

FAQ

Нужно ли подавать декларацию, если налог не начисляется?
Если продажа попала под льготу, декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется. Но документы по сроку владения и праву на освобождение лучше хранить.

Можно ли учесть ремонт в расходах?
Да, если квартира куплена в новостройке без отделки. Тогда подойдут чеки из магазинов стройматериалов и договоры с подрядчиками. Для построенного дома можно включить расходы на проект, материалы, работы и подключение к сетям.

Кому дают льготу для многодетных?
Её может получить один из родителей, усыновитель, супруг родителя или усыновителя, ребёнок. Если жильё покупают родители, выделять доли детям в новом объекте не требуется.

Что важнее при продаже — цена в договоре или кадастр?
Если цена ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая возьмёт за основу именно кадастровый расчёт. В некоторых регионах применяют 100% кадастра, и это уже зависит от места прописки продавца.

Проверено экспертом: строитель Михаил Волков