Биометрия в сделках с недвижимостью: как защитить свою квартиру от мошенников с 1 июля 2026 года

С 1 июля 2026 года дистанционная сделка с квартирой или домом перестанет проходить только по подписи. К электронной подписи добавят биометрию: лицо и голос. Для одних это лишний замок на двери, для других — повод насторожиться, потому что в голове сразу всплывает простой сценарий: кто-то собирает чужие фото, аудиозаписи и пытается провернуть сделку без хозяина. На деле схема сложнее. Но и успокаиваться рано, потому что слабое место чаще всего не техника, а человек.

• Как устроят проверку по биометрии
• Где на самом деле возникает риск
• Как запретить и снять запрет
• Ответы на популярные вопросы

Как устроят проверку по биометрии

Новая схема опирается на Федеральный закон от 07.06.2025 №133-ФЗ. С 1 июля 2026 года при удалённой сделке с недвижимостью личность участников будут подтверждать через электронную подпись и биометрию. Речь идёт о лице и голосе, которые сверяют через Единую биометрическую систему. Раньше хватало усиленной квалифицированной электронной подписи, теперь добавляют ещё один фильтр.

Чтобы подать заявление онлайн, обе стороны сделки должны зарегистрироваться в ЕБС и пройти проверку. Потом заявление отправляют через Госуслуги и подписывают УКЭП. Система просит посмотреть в камеру и произнести контрольную фразу. После этого данные сравнивают с образцами в защищённой базе.

По этой схеме можно оформлять куплю-продажу жилой недвижимости, дарение, обмен квартир и одновременную продажу всех долей. Ипотечные сделки тоже возможны, если банк не возражает. При этом продажа одной доли и сделки с участием несовершеннолетних по-прежнему требуют личного присутствия.

Где на самом деле возникает риск

Опрошенные эксперты по информационной безопасности не считают, что квартиру можно спокойно увести только по украденной биометрии. Слишком много барьеров стоит между злоумышленником и сделкой. Одного фото из соцсетей или записи голоса мало, потому что в реальной системе проверяют не только совпадение лица или тембра.

Кирилл Лёвкин, проджект-менеджер ГК Softline (MD Audit), прямо говорит: "Риск полностью "тихой" продажи квартиры только по биометрии на сегодня невысок, потому что такие сделки обычно сопровождаются дополнительными проверками как юридическими, так и техническими". Для обмана нужны не только данные, но и доступ к учётной записи, подтверждение действий и обход других уровней защиты.

Николай Долгов из Angara Security поясняет, что ЕБС работает иначе, чем бытовой Face ID. Он отмечает, что подделать лицо или голос для простой проверки и обмануть государственную систему — разные задачи. Внутри ЕБС используют многовендорную мультимодальную модель, где каждый признак обрабатывается отдельно.

Отдельный барьер — технология Liveness Detection. Она проверяет, живой ли человек перед камерой, а не показывает ли кто-то запись. Система смотрит на моргание, микродвижения, глубину изображения и другие параметры. Поэтому дипфейки и синтезированный голос обычно не проходят юридически значимую проверку.

Как запретить и снять запрет

Использование биометрии остаётся добровольным. От неё можно отказаться, как и от дистанционной регистрации сделок без личного присутствия. Для отказа от сбора и хранения биометрии нужно прийти в МФЦ с паспортом и написать заявление. После этого новую биометрию уже не зарегистрируют, а ранее внесённая останется в системе.

Проверить, есть ли ваши данные в ЕБС, можно через личный кабинет на Госуслугах. Для этого нужно открыть раздел "Профиль" и выбрать пункт "Биометрия". Если данные есть, их можно удалить через меню с тремя точками и подтверждение действия. После удаления восстановить информацию уже нельзя.

Запрет на сделки без личного участия ставят через Госуслуги, Росреестр или МФЦ. На портале нужно выбрать услугу, нажать "Установить запрет", указать паспорт и кадастровый номер объекта, потом отправить заявление. После этого зарегистрировать сделку с недвижимостью смогут только при личном присутствии владельца. Снять запрет можно теми же каналами, но уже через заявление на отмену и подпись УКЭП.

Ответы на популярные вопросы

Можно ли оформить сделку только по биометрии?
Нет. Для дистанционной регистрации по-прежнему нужна УКЭП, а биометрия идёт как дополнительная проверка. Для ряда сделок личное присутствие всё равно обязательно.

Можно ли отказаться от сбора биометрии?
Да. Для этого нужно лично обратиться в МФЦ с паспортом и подать заявление. После отказа новую биометрию внести уже не получится.

Что опаснее всего — взлом базы или обман человека?
Эксперты чаще называют именно обман человека. Мошенники давят страхом, просят коды, уговаривают пройти подтверждение или установить приложение.

Как защитить квартиру заранее?
Поставить запрет на сделки без личного участия, включить уведомления от Госуслуг и Росреестра, а ещё включить двухфакторную защиту аккаунта. Коды из СМС и данные для входа никому передавать нельзя.

Читайте также

• Электронная подпись как приговор за какие цифровые удобства вы можете заплатить собственной квартирой
• Бесплатная квартира от государства пошаговый план, как выбить жилье и не получить отказ
• Хватит кормить управляющую компанию подвальное помещение — золотая жила, которая простаивает зря
• Бесполезные метры в подарок узнай, как не остаться с машиной, которую некуда приткнуть в новом ЖК