Слухи о мошенничестве при сделках с недвижимостью становятся всё более распространёнными. Аферисты уже не ограничиваются только ролью покупателя, они активно действуют и на стороне продавца. О том, как избежать попадания в ловушку мошенников, рассказал Александр Козлов, юрист по банкротству физических лиц компании "Финансово-правовой альянс", в интервью АБН24.
По данным риелторского сообщества, за последний год было оспорено более 3000 сделок с недвижимостью. Особенно активно иски подают пожилые граждане по всей России, которые требуют вернуть проданное имущество, ссылаясь на заблуждения, мошенничество и даже гипноз. Суды иногда одобряют такие заявления, что приводит к неожиданным последствиям для добросовестных покупателей, которые остаются без жилья и средств.
Как отметил Козлов, мошеннические схемы становятся настоящей головной болью для правоохранительных органов. Проблема усугубляется тем, что аферисты нередко заставляют людей продавать своё жильё, и покупатели часто не подозревают, что продавец находится под влиянием преступников.
"Сложность состоит и в размытости критериев оценки поведения сторон при совершении сделки. На практике, суд будет исходить из судебной психиатрической экспертизы для выявления у продавца индивидуально-психологических особенностей, таких как интеллектуальный уровень, податливость стороннему влиянию, способность к осмыслению непривычных социальных ситуаций…" — объяснил Козлов.
Одним из ключевых вопросов является защита интересов покупателя, ставшего жертвой мошенничества. Для этого важно доказать добросовестность покупателя. Однако, как отмечает Козлов, на практике это крайне сложно: суды предъявляют повышенные требования к осмотрительности покупателя. Поэтому ключевым моментом является заблаговременная юридическая проверка сделки.
"Судебная практика показывает, что признание покупателя добросовестным приобретателем крайне затруднено. Суды предъявляют повышенные требования к его осмотрительности. Надежнее всего заблаговременно провести комплексную юридическую проверку сделки", — отметил Козлов.
Для того чтобы избежать проблем, Козлов советует следовать нескольким простым шагам. Во-первых, следует запросить свидетельство о праве собственности или актуальную выписку из ЕГРН, чтобы проверить всех владельцев, доли и возможные ограничения. Во-вторых, важно удостовериться в отсутствии залога, ареста и судебных споров относительно недвижимости.
Следующий этап — проверка подлинности доверенности, если сделка проходит по ней. Эксперт также рекомендует убедиться, что продавец осознаёт юридические последствия своих действий, а также проверить, не возникли ли проблемы с наследством после смерти предыдущих владельцев.
Кроме того, если продавец приобрёл квартиру в браке, необходимо получить согласие супруга, а при разводе — удостовериться в правильном распределении имущественных прав. Не стоит забывать и о технических характеристиках жилья, которые должны соответствовать документации и планам БТИ, включая справки о перепланировках.
На последнем этапе важно зафиксировать все этапы проверки: переписку, консультации и запросы документов. Сохранение всех договоров, квитанций, письменных согласий и авансов поможет доказать добросовестность покупателя в суде.