Курсы валют: USD 21/01 59.6697 0.3176 EUR 21/01 63.7272 0.5469 Фондовые индексы: РТС 18:50 1138.99 0.21% ММВБ 18:50 2159.96 -0.11%

Как сдать и арендовать жилье в кризис

Страна | 19.05.2016


Как сдать и арендовать жилье в кризис
Фото: АР

Как сдать или снять квартиру в кризисное время? Как избежать встречи с мошенниками при попытке аренды жилья? Чем настоящий риелтор отличается от "серого" или "черного" риелтора? О рынке арендного жилья в видеостудии Pravda.Ru рассказала генеральный директор территориального отделения группы компаний "Бест-Недвижимость" Юлия Гасиловская.


— Юлия, опишите нам, пожалуйста, ситуацию на рынке аренды квартир в Московском регионе. Как повлиял на рынок аренды кризис или, может быть, еще какие-то факторы?

— Рынок на сегодняшний день, конечно, если сравнивать с прошлым годом и позапрошлым, не такой радужный и не такой положительный в плане динамики. Более того, сейчас начинается летний сезон. Очень многие, кто, приезжая в столицу на заработки, проживает обычно в Москве и в ближайшем Подмосковье, вынуждены уезжать к себе домой, потому что там появляется сезонная работа.

Но самое интересное, что если раньше мы говорили, что эконом-класс — это однокомнатная квартира, то сейчас эконом-класс — это комнаты. Комнаты пользуются бешеной популярностью.

— Что представляют собой квартиры эконом-класса? Они располагаются в муниципальных домах, в панельных?

— Это однокомнатные квартиры в удаленных районах от центра, с минимальным набором удобств, где, скорее всего, нет стиральной машинки, есть одно-два спальных места, есть какой-то минимальный набор старой мебели. Туда владельцы из своих квартир просто вывозят ненужное, для того чтобы создать хоть какие-то удобства и не тратить деньги на покупку обстановки квартиры.

— А что с остальными квартирами?

— Если отследить тенденцию, насколько какая квартира сейчас популярна, то бывают такие ситуации, когда квартиру за 20 тысяч риелтор не может сдать до двух недель. Раньше такие квартиры сдавались, как горячие пирожки, за час-полтора, и люди выстраивались буквально в очередь. На данный момент есть квартиры по 16 тысяч, по 18 тысяч, и не всегда их легко сдать. Здесь приходится рассчитывать на рыночную ситуацию, которая на сегодняшний день, к сожалению, неблагоприятная.

И если сравнивать с 2014 годом, то квартир не хватало, у нас было больше нанимателей, было больше тех, кто хочет снять. Из-за этого цены у нас стабильно поднимались вверх. То есть мы могли отметить с начала года и по конец ноября рост цены в 25-30 процентов.

— Что с ценами сейчас происходит?

— Если сравним с 2014 годом, то однокомнатная квартира в отдаленных от центра районах стоила минимум 28-29 тысяч, а сейчас можно снять и за 20 тысяч.

— А двухкомнатные, трехкомнатные квартиры вообще постепенно выбывают из арендной гонки?

— Двухкомнатные, трехкомнатные также понижены в цене. И чем больше квартира, тем, соответственно, больше процент падения цены за квартиру в месяц.

— По какой цене сдают сейчас "двушки" и "трешки"? И какие квартиры просели больше всего?

— Конечно, это премиум-класс, это, например, квартира в "Москве-Сити", арендная стоимость которой в месяц доходила до полтора миллиона рублей. Это квартира 350 квадратных метров, с бассейном. Соответственно, огороженная территория, все удобства, какие только возможно.

Еще есть бизнес-класс — это квартиры уровнем пониже. Это может быть более удаленный район от центра, какой-то жилой комплекс, где может быть вооруженная охрана, может быть огороженная территория. То есть здесь уже зависит от набора тех условий, которые хочет оплатить потенциальный наниматель.

Если мы говорим о центре, то такие квартиры всегда любили иностранцы, которых, к сожалению, на сегодняшний день практически нет в Москве в связи с экономической ситуацией.

— А портрет типичного арендатора в кризис сильно изменился?

— Если говорить о бизнес-классе, то это были менеджеры среднего звена, которые приглашались по контракту работать на несколько лет, из Европы, из Америки, из Англии. На данный момент мы такого сегмента не наблюдаем. Мы сейчас вынуждены отметить, что иностранцы вообще не приезжают и не снимают квартиры.

— Финансисты уверяют, что в банках деньги сейчас держать не очень выгодно из-за низких ставок, а недвижимость — это прекрасный инструмент для инвестирования. Это так?

— Этот рынок сложно прогнозировать. У нас был 1998 год, и был 2008 год, и могу сказать, что в 2008-м сегмент аренды не пострадал практически вообще.

На данный момент ситуация, конечно, сложная. И если сравнивать, насколько предложение превышает спрос (а в Москве всегда была нехватка предложения), то на данный момент в пять-шесть раз предложение превышает спрос. Квартир, которые предлагаются в найм, за последнюю неделю апреля у нас стало на 20 процентов больше. Эта цифра очень велика. А май, июнь — это сезон, когда полный штиль на рынке аренды, и соответственно, все риелторы ждут горячей поры. Это июль, август.

В том году, несмотря на сложную ситуацию, все-таки мы отметили всплеск спроса. Приезжают студенты, которые во все времена будут приезжать и снимать квартиры на юге, юго-западе. Приезжают, соответственно, сезонные рабочие. И говорить о том, что рынок совсем умер, наверное, еще рано.

Рынок сложный, крайне сложный, но, несмотря на это, ведущие агентства Москвы и Московской области все-таки продолжают работать, держаться на плаву.

— Скажите, пожалуйста, как кризисная ситуация повлияла на рынок риелторов? Раньше этот рынок был очень разнообразный, можно было обратиться в крупное агентство, чьи услуги дороже, или в мелкое агентство. Что изменилось на сегодняшний день?

— Я могу сказать, что ситуация еще более ухудшилась на сегодняшний день. В 2015 году и в конце 2014-го очень многие мелкие компании, которые держались на плаву и занимали какую-то нишу, закрылись. И очень большая масса сотрудников данных компаний ринулись на рынок работать частным образом. Соответственно, это люди, которые не имеют организации и занимаются сдачей квартир, получают 20 процентов. Хотя если они придут в компанию, они могут получать и до 50 процентов комиссии. То есть появились люди, которые не хотят ни от кого зависеть. Это усложняет рынок, так как услуга стала очень дешевой.

— А для клиента это хорошо?

— Для потребителя хорошо, что есть риелторы, которые работают за 10-15 процентов. Плюс есть у нас еще масса порталов, где люди могут найти друг друга сами. Есть потенциальный владелец квартиры, есть потенциальный арендатор. Но в связи с этим процветает мошенничество...

— Расскажите, пожалуйста, о видах мошенничества. Чего людям опасаться?

— Людям надо опасаться низкой цены. Например, когда квартира по всем параметрам, если сравнить с аналогичными квартирами, должна стоить 30-40 тысяч рублей, а вам предлагают ее за 15-20, объясняя это тем, что владелец уезжает, и ему срочно нужны деньги, и он понимает, что ситуация на рынке сложная, и ему лучше синица в руках...

— Как должны строиться отношения в идеале между риелтором и потенциальным нанимателем?

— Первым делом надо позвонить в риелторскую компанию и обсудить, какой вариант хочет подобрать для себя наниматель. Если его устраивают условия работы риелтора, тогда, соответственно, риелтор начинает работать и подбирать вариант.

Самый важный момент — риелтор всегда выезжает с потенциальным нанимателем на просмотр или показ объекта. При этом риелтор работает без предоплаты. Услуга оплачивается в момент заключения договора найма. Как правило, передается оплата за первый месяц плюс сумма обеспечения за сохранность имущества, как это называется в договоре найма, или оплата последнего месяца.

Обсуждается договор. Риелтор составляет договор, который уже заготовлен, он типовой. Если есть какие-то дополнительные условия или какой-то пункт не устраивает, он либо исключается, либо добавляется.

Потом передаются деньги. Это все делается на объекте, в квартире, или в агентстве недвижимости. Все по желанию нанимателя и наймодателя.

— Исходя из вашей практики, какие пункты следует в договоре предусмотреть, о которых человек может не подумать, а в процессе вдруг окажется, что это принципиально?

— Он может не подумать о санкциях. Если, например, наймодатель не выполняет какое-либо из условий, то какой у него будет инструмент для давления? Здесь могут быть включены либо штрафные санкции, либо если наниматель нарушает условия договора, на него штрафные санкции накладываются. Я могу сказать, что даже законодательством (глава "Коммерческий найм") у нас наниматель, арендатор, защищен больше, чем наймодатель, владелец квартиры. И зачастую те люди, которые знакомы с законом, этим пользуются.

Интервью к публикации подготовила Мария Сныткова

Беседовала


"Доходная квартира": как меняется рынок недвижимости в кризис
Лейла Мамедова
Код для вставки в блог

Новости партнеров