Курсы валют:
  • Обменный курс USD по ЦБ РФ на 16.01.2018 : 56,6019
  • Обменный курс EUR по ЦБ РФ на 16.01.2018 : 68,2562
  • Обменный курс GBP по ЦБ РФ на 16.01.2018 : 76,7465
  • Обменный курс AUD по ЦБ РФ на 16.01.2018 : 44,574

Страна

Ипотечный кризис в США – будущее российской ипотеки?

Напомним, западные информагентства и аналитики инвестбанков все больше высказывают тревогу по поводу неожиданно возникшей проблемы массовых невозвратов ипотечных кредитов в США. Масла в огонь подбавило сообщение о возможном банкротстве американской ипотечной компании American Home Mortgage Investment Corp., третей по счету, которая сообщила о том, что она не может больше предоставлять кредиты на покупку жилья. Для Нового Света это действительно опасная тенденция – ведь традиции ипотеки в США уходят корнями в середину 30-ых годов прошлого века, и сегодня объем ипотечных кредитов, полученных американцами, равен примерно $2 трлн, что составляет существенную долю из всех выданных потребительских кредитов.

Ипотечный кризис в США возник из-за того, что большинство заемщиков не справилось с выплатой кредита. Почему это произошло? И грозит ли это российской ипотечной системе, которая создана по американской модели?

Об этом NewsInfo.ru рассказал Аналитик ИБ ТРАСТ Павел Пикулев. По его словам, у нынешнего кризиса есть две составляющие: циклическая, которая периодически повторяется, и нециклическая, то есть характерная именно для сегодняшнего дня.

Читайте также: Кому повредит новый кредит?

Говоря о циклических причинах, Пикулев напомнил, что Федеральная резервная система США в течение двух лет повышала свою учетную ставку, от которой напрямую зависят проценты по вкладам и кредитам.

Из-за этого, где-то к концу прошлого - началу этого года ставки по ипотеке и процентные ставки на рынке по долговым облигациям очень сильно выросли. Это значит, что подорожали ипотечные кредиты и, соответственно, число людей, которые могли их себе позволить, снизилось, и упал спрос на жилье.

Падение спроса на жилье, в свою очередь, привело к снижению цен на жилье по всему рынку, который продолжается до сих пор. Ситуация напоминает складывающийся карточный домик: «Спрос падает, растет число непроданных домов, цены падают, люди видят, что цены падают, и не хотят покупать дома сейчас, откладывают на потом,   спрос еще больше падает», - говорит аналитик.

В свою очередь, падение цен на недвижимость сказывается не только непосредственно на самом рынке недвижимости, но и затрагивает более широкие аспекты американской экономики. «В частности, в США распространено такое понятие, как home credit,   рассказывает Пикулев.   То есть человек имеет дом, купленный в кредит, например, за $100 тысяч. А цены на дома выросли, и, к примеру, дом стоит уже $150 тыс. долларов. Человек берет новый кредит на $150 тыс., закрывает старый кредит, и на разницу в $50 тыс. он имеет средства на какие-то дополнительные расходы».

Читайте также: В Москве станет обязательным страхование жилья

Именно поэтому рост цен на недвижимость очень сильно увеличил потребительские расходы в США и стимулировал экономику. Соответственно, снижение цен на недвижимость ведет к обратному эффекту – «ведь люди взяли кредиты по сотне тысяч долларов под дома, которые сейчас стоят гораздо дешевле»,   говорит Пикулев. Поэтому сейчас эти люди несут убытки и расплачиваться по этим кредитам им гораздо тяжелее, чем раньше.

Получается, что серьезное падение цен на недвижимость бьет по структуре доходов и расходов американских потребителей, которые непосредственно покупают и продают дома.

Но «это циклическая составляющая, и тут ничего необычного нет», - подчеркнул аналитик.

Вторая составляющая кризиса более тревожна. Последние года три рынок ипотечных кредитов США очень сильно развился. Если раньше преимущественно заемщикам предлагались стандартные ссуды на 20-30 лет, с фиксированной ставкой и с достаточно жесткими требованиями к заемщикам, то в последние годы (начиная где-то с 2003-2004 гг.) ставки на рынке были очень низкие – в связи с низкой учетной ставкой Федеральной резервной системы США.

И чтобы как-то компенсировать снижение ставок на рынке и увеличить свою доходность, американские кредитные организации вынуждены были:• снижать требования к наемщикам, то есть наращивать кредитный портфель за счет более высокой рискованности заемщиков, которые берут кредит по более высоким ставкам; • делать условия ипотечных кредитов гораздо более изощренными.

По словам Пикулева, американские ипотечные компании разработали множество всяких разновидностей ссуд с плавающей процентной ставкой   либо привязанной к какому-то индикатору, либо на 2-3 года назначалась фиксированная ставка, которая потом переходила в плавающую.

Читайте также: Долларовый дефолт-2007: какие сюрпризы таит США для всего мира

Потом появились такие кредиты, как Джамбо и Альтей. Джамбо – это очень большие кредиты, Альтей – это ссуды хорошего кредитного качества, но с нестандартными условиями. Кроме того, сейчас часто говорится о таком виде ипотечного кредита, как ссуды, выданные низкокачественным заемщикам – их называют Subprime. Собственно говоря, с них и началась лавина неплатежей.

Все эти продукты были нацелены на одно – на вручение ипотечного кредита тем заемщикам, которые при другом раскладе такой кредит не получили бы. Соответственно, качество этих кредитов ниже, чем в среднем по рынку.

Таких кредитов в 2002 – 2004 гг. собралось много. «И с ухудшением конъюнктуры наличие большого числа низкокачественных заемщиков привело к более жесткому ухудшению ситуации, чем бывало ранее», - говорит Пикулев, подчеркивая, что виной тому стали более продвинутые продукты и менее качественные заемщики.

На практике дело выглядело так: 3-4 года назад было выдано много гибридных ссуд на условиях фиксированной ставки в первые два года и плавающей – в дальнейшем. Тогда ставки были в районе 4% с небольшим. Массовый пересчет ставки по этим кредитам начался с этого лета. Ставки выросли в среднем в 1,5-2 раза.

В итоге получилось, что по значительному числу ипотечных кредитов сумма среднемесячных платежей вырастает на 40-50%. «И пик по перерасчету приходится на октябрь этого года», - говорит Пикулев. По его данным, только за октябрь произойдет скачок ежемесячных платежей по кредитам на сумму $50 млрд.

То есть сейчас США даже не на пике кризиса, а всего лишь на пути к нему.

И опять в дело вступает «эффект лавины»: «Естественно, такой перерасчет платежей по ипотеке при общей достаточно неуверенной конъюнктуре с точки зрения потребительских расходов и при замедлении экономического роста приводит к тому, что происходит все больше дефолтов по ипотечным кредитам», - говорит аналитик.

Однако Павел Пикулев не теряет оптимизма – по его мнению, крупномасштабный кризис, способный опрокинуть экономику, Соединенным Штатам не грозит.

Он отметил, что доля низкокачественных ипотечных кредитов в общем объеме выданных ипотечных кредитов и в общем объеме выпущенных ипотечных бумаг, сравнительно невелика. Кредиты типа Subprime (высокорискованные ипотечные кредиты с гибкими условиями) составляют «не более 10% от всех выданных ипотечных кредитов», сказал аналитик.

России же в ближайшее время такие проблемы не грозят. По мнению Пикулева, в нашей стране сохраняются все еще очень жесткие требования к заемщикам. Кроме того, отношение суммы займа к стоимости заложенной недвижимости сохраняется российскими банками на уровне 50-60%, то есть обеспечивается очень сильное покрытие.

Во многом устойчивость российского ипотечного рынка от возможных кризисов обусловлена «жадностью» отечественных банкиров. «Их маржа все еще достаточно велика, и может поглотить достаточно серьезные убытки», - отметил Пикулев. Он также добавил, что в России рынок еще только в самом начале пути. Если в США объем выданных ипотечных кредитов превышает объем ВВП, то у нас это исчисляется единицами процентов.

Image

Президент наводит марафет – Франция смеется

Эммануэль Макрон никакими доходами не обладает, его супруга получает пенсию провинциальной учительницы, но это не мешает главе республики тратить десятки тысяч евро... на макияж.

Image

На чем лучше не экономить при покупке матраса?

Хороший ортопедический матрас может в корне поменять вашу жизнь, в разы повысить комфорт сна, улучшить настроение и подарить полноценный отдых телу. В последнее десятилетие на рынке матрасов появились сотни различных моделей, десятки отечественных и зарубежных производителей, которые предлагают продукцию всех ценовых категорий. Можно ли в подобном разнообразии найти нечто доступное, не жертвуя качеством и сроком службы? Давайте попробуем разобраться, на чем же можно экономить при покупке ортопедического матраса, а на чем лучше не скупиться.