Курсы валют:
  • Обменный курс USD по ЦБ РФ на 18.01.2018 : 56,3878
  • Обменный курс EUR по ЦБ РФ на 18.01.2018 : 69,0243
  • Обменный курс GBP по ЦБ РФ на 18.01.2018 : 77,7588
  • Обменный курс AUD по ЦБ РФ на 18.01.2018 : 44,9298

Страна

Квартиры для богатых… и не только

На вопросы корреспондента NewsInfo ответил директор аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадий Стерник.

NewsInfo: Геннадий Моисеевич, насколько в настоящее время доступно жилье для российского населения?

Геннадий Стерник: Очень малодоступно. Просто так взять и купить квартиру имеет возможность только 6-7% населения России. Цифры я привожу в соответствии с оценками социологов и экспертов – и при этом учитываются не только белые, но и серые расходы. На самом деле, тех, кто покупает жилье, намного больше.

NewsInfo: То есть, получается, что деньги на недвижимость есть у немногих граждан, однако игроков на рынке недвижимости много. Кто же эти игроки, которые не укладываются в указанные Вами 6-7%?

Геннадий Стерник: Примерно 80% тех, кто приобретает недвижимость, составляют граждане, которые продают свою недвижимость и приобретают новую – большую по площади, лучше качеством. Имеет место и обратное – когда человек продает большую квартиру и приобретает меньшую. Соответственно, в недвижимость вкладываются только те, кто приобретает большую квартиру, а те, кто, напротив, продает свою недвижимость, могут быть людьми вообще без доходов – к примеру, пенсионеры. Иными словами, на рынке много операций, которые раньше осуществлялись через обмен, а теперь осуществляются через куплю-продажу.

NewsInfo: Так какова же сейчас общая картина?

Геннадий Стерник: Структура рынка вырисовывается следующая: 6-7% - богатые, 53-54% - люди со средним достатком, и оставшиеся 39-40% - условно говоря, неимущие. К последним относятся те, кто переводит свой жилищный капитал в денежную форму – как я уже и говорил, меняют квартиру на меньшую, или квартиру в хорошем районе на квартиру в плохом районе, или меняют квартиры в Москве на квартиры в Подмосковье.

NewsInfo: Кто тогда входит в 6-7% "богачей"?

Геннадий Стерник: Представители нефтяной и металлургической отраслей, бизнесмены, банкиры. При этом богатыми можно назвать не только владельцев компаний, но и сотрудников, наемных менеджеров – скажем, работников тех же банков. Помимо представителей банковской и сырьевой отраслей, встречаются и представители коммуникационной отрасли.

NewsInfo: А кто находится между "неимущими" и "богатыми"?

Геннадий Стерник: Средний класс. Тот самый средний класс, который улучшает свои жилищные условия и меняет меньшую жилплощадь на большую (альтернативные сделки). Сюда же входят те, кто приобретает жилье, пользуясь кредитами – банковскими или ипотечными.

NewsInfo: Можно ли констатировать увеличение на рынке количества альтернативных сделок?

Геннадий Стерник: Во всяком случае, весной констатировалось уменьшение спроса в целом и увеличение доли альтернативных сделок. Но это нормальная ситуация. Тем более что наблюдалась и еще одна тенденция: те, кто накопил определенную сумму и хотел поменять квартиру на большую, отпали от рынка из-за повысившихся цен.

NewsInfo: Насколько велика доля тех, кто пользуется банковскими или ипотечными кредитами?

Геннадий Стерник: Тут ситуация своеобразна. На самом деле, тех, кто пользуется банковскими или ипотечными кредитами, не столь много. Гораздо больше тех, кто занимает деньги на покупку квартиры у знакомых, у друзей, у родственников. Простой пример: молодая пара поженилась, и все родственники скинулись и купили им квартиру. При этом доходы этих родственников не настолько существенны, чтобы хватило на приобретение недвижимости. Грубо говоря, у бабушек-дедушек молодых были какие-то сбережения, и эти сбережения были пущены в дело. Но, тем не менее, тех, кто приобретает недвижимость подобным образом, довольно-таки много. Так что, квартиры доступны не только упомянутым 6-7%, но намного большему числу граждан – именно за счет аккумулирования средств.

NewsInfo: Но ведь для того, чтобы купить квартиру в Москве, «заначек» может и не хватить…

Геннадий Стерник: Сложно сказать… В Москве и доходы больше. Конечно, этот способ приобрести квартиру, задействовав "заначки", был популярен последние два-три года, однако из-за скачка цен он оказался не столь реальным. Я неоднократно наблюдал такую картину, когда люди копили-копили на квартиру, а потом так и не приобрели… И они начинал задумываться о других вариантах – о рассрочке, об ипотечных кредитах. Однако многие из них просто пугаются условий ипотеки и попросту отпадают от рынка.

NewsInfo: А как обстоят дела с ипотекой?

Геннадий Стерник: Многие уже психологически готовы к тому, чтобы воспользоваться ипотечным кредитом, но не решаются – либо недостаточно зарабатывают, либо не готовы принять условия ипотеки. Однако из десяти решивших воспользоваться ипотекой лишь один реально ею пользуется – остальных либо "отсекают" банки, либо они сами осознают, что не потянут условия. Многим не по зубам высокие проценты и короткие сроки возврата кредитов. Однако высокие ставки – это не потому что компании хотят нажиться, просто такова объективная ситуация. Если сейчас ставки понизить, то компании попросту не получат никакой выгоды. Если ставки по ипотечному кредиту у нас сейчас достаточно высоки, то, может быть, в течение ближайших лет они снизятся с 10-15% нынешних до 4%, а сроки удлинятся до 20-30 лет по сравнению с нынешними 10 годами. Вот тогда ипотекой воспользуются все желающие. Однако это вызовет подъем цен на рынке недвижимости, в связи с тем, что потребность в жилье возрастет. Впрочем, до этого еще дожить надо. Однако сейчас первый пакет закона о доступном жилье принят, и одно из основных направлений, в нем обозначенных, направлено именно на развитие ипотеки. А именно: отменен полуторапроцентный нотариальный сбор за ипотечную сделку, снят НДС с продажи квартир в новостройках. То есть, ипотека станет более доступной. Другой вопрос – станет ли доступным жилье.

NewsInfo: Насколько велики риски простых граждан, которые все-таки решились на ипотеку в ее нынешнем виде? Что произойдет, скажем, с теми, кто по каким-то причинам не смог выплатить кредит до конца? Не останутся ли они и без жилья, и без денег?

Геннадий Стерник: Если человек решился на это и он уверен, что сможет выплачивать кредит – то рисков, разумеется, никаких. Если же по какой-то причине он остановил выплаты – то квартиру, в которую он въехал, продадут, а внесенные деньги, за вычетом того, что полагается кредитору, вернут. Вот и все. Иными словами, ипотека – это не столь опасно, как может казаться в условиях нашего дикого капитализма.

NewsInfo: Может ли позволить себе воспользоваться ипотечным кредитом рядовой москвич с доходом, скажем, от $400 в месяц?

Геннадий Стерник: Вряд ли. Для этого необходим доход хотя бы от $1000 на члена семьи. Можно, конечно, при скромной жизни, позволит себе взять ипотечный кредит и при доходе в $500 на члена семьи. Но, повторюсь, при очень скромном образе жизни.

А в целом, будет у вас жилье или нет, можете вы себе это позволить или нет – это вопрос к каждому отдельному гражданину. Если банки вам поверят, что ваш доход стабилен, но в сами не уверены в ваших доходах – то у вас высокий риск, если уверены – то риск, соответственно, снижается. Так что, решение квартирного вопроса зависит не только от государства, аналитиков и тех, кто предоставляет ипотечный кредит, но и от самих граждан.

Беседовала Наталья Черкашина

Image

Президент наводит марафет – Франция смеется

Эммануэль Макрон никакими доходами не обладает, его супруга получает пенсию провинциальной учительницы, но это не мешает главе республики тратить десятки тысяч евро... на макияж.

Image

Гендиректор АО «ОЗК» М.Кийко получил Диплом РБИ «Организация года»

Генеральный директор АО «Объединенная зерновая компания» Михаил Кийко получил Диплом и Серебряный крест Русского биографического института. Награду ему вручили на торжественной церемонии, посвященной награждению лауреатов премии.